Obsah stránky · 8 částí
Krátce
Výkupní nabídka je cena, za kterou je kupující ochoten nemovitost koupit ve stavu, v jakém je, a nést rizika dalšího prodeje. Vychází z odhadu, za kolik se nemovitost dá prodat, od kterého kupující odečte opravy, náklady převodu a držení, rezervu na riziko a svůj zisk. Proto bývá nižší než cena na volném trhu. Porovnávejte ji s čistou částkou, která by vám z prodeje na trhu zůstala po provizi, opravách a měsících čekání, ne s cenou v inzerátu.
Výkupní nabídka je obchodní nabídka kupujícího, ne nezávislé ocenění nemovitosti.
Porovnávejte čisté částky po všech nákladech a se stejnou mírou jistoty, ne inzerát s nabídkou.
Ptejte se na rozpis konkrétní nabídky, ne na „procento z tržní ceny“.
Výkupní nabídka není ocenění. Co to pro vás znamená
Při prodeji se potkáte se čtyřmi různými „cenami“. Každá vyjadřuje něco jiného a když je smícháte dohromady, výkupní nabídku snadno posoudíte špatně.
- Nabídková cena
- Částka v inzerátu. Říká, za kolik chce prodávající prodat, ne za kolik se skutečně prodalo.
- Realizovaná cena
- Cena z dokončeného prodeje. Pro srovnání potřebujete znát i datum, stav nemovitosti a podmínky obchodu.
- Odhad nebo znalecký posudek
- Odborný závěr odhadce nebo znalce k určitému datu a účelu. Ten, kdo ho zpracoval, nemovitost nekupuje.
- Výkupní nabídka
- Návrh konkrétního kupujícího, za kolik a za jakých podmínek nemovitost koupí. Odráží jeho náklady, rizika a obchodní výsledek.
Z toho plyne praktický závěr. Potřebujete-li nezávislou cenu, například pro vypořádání mezi dědici, pro soud nebo pro banku, objednejte si odhad nebo znalecký posudek. Výkupní nabídka, i ta od FiaReal, tuto roli neplní. Řekne vám, kolik dostanete od konkrétního kupujícího, a nic víc.
Proč je výkupní nabídka nižší než cena na trhu
Kupující, který nemovitost kupuje na vlastní účet, za vás přebírá práci, náklady a rizika, které byste jinak nesli sami. Tyto položky musí v ceně zohlednit, jinak by na obchodu prodělal.
Při prodeji na trhu nesete vy
- přípravu nemovitosti, fotografie, inzerci a prohlídky,
- provizi realitní kanceláře, pokud ji využijete,
- zálohy, energie, pojištění a daň z nemovitých věcí po celou dobu prodeje,
- riziko, že prodej potrvá déle nebo budete muset slevit,
- riziko, že kupující nedostane hypotéku a začnete znovu.
Při výkupu přebírá kupující
- náklady na opravy, které na nemovitosti vidí nebo očekává,
- náklady na převod, držení a další prodej,
- riziko vad, které se ukážou až později,
- riziko, že se ceny do dalšího prodeje změní,
- vázání vlastních peněz po dobu, než nemovitost znovu prodá.
K těmto nákladům kupující přičítá svůj zisk. Bez něj by výkup nedával smysl. Rozdíl mezi tržní cenou a výkupní nabídkou je tedy cena za čas, jistotu a práci, kterou nemusíte dělat. Zda se vám tento rozdíl vyplatí, ukáže až výpočet čisté částky na obou stranách.
Z praxe
FiaReal nezveřejňuje žádné pevné procento z tržní ceny ani vzorec. Konkrétní částka vzniká až z posouzení konkrétní nemovitosti. Pokud vám kdokoli slibuje výkup za „X % z ceny“ bez prohlídky a podkladů, chtějte vědět, z jaké ceny to procento počítá a co se po prohlídce může změnit.
Jak vzniká konkrétní nabídka
Než může kupující nabídnout konkrétní částku, potřebuje znát nemovitost i její právní stav. Postup je proto podobný u každého, kdo nemovitosti vykupuje. Rychlost a rozsah jednotlivých kroků závisí na podkladech, které máte k dispozici.
Základní údaje z poptávky
Obec, typ nemovitosti, velikost, stav, způsob užívání a vaše představa o termínu. Už z nich je vidět, zda se vyplatí jednat dál.
Právní stav podle katastru
Kdo je vlastníkem, zda na nemovitosti vázne zástavní právo, věcné břemeno, předkupní právo nebo poznámka o exekuci. Každé omezení mění postup i cenu.
Prohlídka a technický stav
Střecha, statika, vlhkost, rozvody, okna, vytápění. Kupující odhaduje, co bude potřeba opravit a kolik to bude stát.
Odhad prodejní ceny
Srovnání s podobnými nemovitostmi v lokalitě, nejlépe s doloženými prodeji, ne jen s inzeráty. U nemovitosti určené k opravě jde o odhad ceny po opravě.
Odečet nákladů a rizik
Od odhadu se odečtou opravy, náklady převodu a držení, rezerva na nejistotu a zisk kupujícího. Výsledkem je částka, kterou kupující může nabídnout.
Písemná nabídka s podmínkami
Cena, kdo platí které náklady, způsob a termín platby, termín předání a podmínky, za kterých se nabídka může změnit. Bez těchto údajů nabídku nelze porovnat.
Co konkrétně nabídku posouvá nahoru nebo dolů, shrnuje tabulka.
| Faktor | Nabídku zvyšuje | Nabídku snižuje |
|---|---|---|
| Technický stav | Udržovaný stav, doložené opravy | Zatékání, vlhkost, staré rozvody, statické trhliny |
| Právní stav | Čistý list vlastnictví, jeden vlastník | Exekuce, nevyčíslené zástavy, podíl místo celku, věcná břemena |
| Užívání | Volná nemovitost k předání | Nájemník, kterého nelze vypovědět, nebo nejasné užívání |
| Dokumentace | Kolaudace, výkresy, stavba odpovídá katastru | Chybějící povolení, přístavby bez dokladů |
| Lokalita a poptávka | Místo, kde se podobné nemovitosti prodávají často | Místo, kde se na kupce čeká dlouho |
| Termín předání | Pružný termín vyklizení | Požadavek dlouho v nemovitosti zůstat po prodeji |
Modelový výpočet: prodej na trhu vs. výkup
Výkupní nabídku porovnávejte vždy s tím, co by vám zůstalo z prodeje na trhu, a ve stejném čase. Následující výpočet ukazuje postup. Dosaďte si do něj vlastní čísla.
Modelová situace
Byt 3+1 v Ostravě v původním stavu
Majitelka bydlí jinde, byt je prázdný a bez hypotéky. Měsíčně za něj platí 5 500 Kč (zálohy a fond oprav, energie, pojištění). Předpoklady modelu: provize realitky je pevná částka podle smlouvy, poplatek za návrh na vklad platí v obou variantách kupující, daň z příjmů do výpočtu nezahrnujeme.
| Dosažená kupní cena (ne cena v inzerátu) | 3 200 000 Kč |
|---|---|
| Provize realitní kanceláře podle smlouvy | −120 000 Kč |
| Malování, drobné opravy a úklid před focením | −45 000 Kč |
| Náklady držení: 7 měsíců × 5 500 Kč | −38 500 Kč |
| Podíl na kupní smlouvě a úschově | −12 000 Kč |
| Čistě pro majitelku | 2 984 500 Kč |
| Výkupní nabídka | 2 750 000 Kč |
|---|---|
| Provize a opravy před prodejem | 0 Kč |
| Náklady držení: 2 měsíce × 5 500 Kč | −11 000 Kč |
| Kupní smlouva a úschova (v modelu hradí kupující) | 0 Kč |
| Čistě pro majitelku | 2 739 000 Kč |
| Čas a nejistota | Prodej na trhu | Výkup |
|---|---|---|
| Doba do výplaty (předpoklad modelu) | 7 měsíců | 2 měsíce |
| Kolik práce vás čeká | Příprava, prohlídky, jednání se zájemci | Podklady a prohlídka pro kupujícího |
| Co může výsledek zhoršit | Sleva z ceny, delší prodej, zamítnutá hypotéka kupujícího | Změna nabídky po prohlídce nebo ověření podkladů |
Rozdíl čistých částek je 245 500 Kč ve prospěch trhu. Majitelka za něj „platí“ pěti měsíci navíc a nejistotou, zda se cena 3,2 milionu skutečně podaří dosáhnout.
Čísla jsou ilustrační, nejde o nabídku FiaReal ani o průměr trhu. Délky prodeje jsou předpoklady modelu, ne slib jakéhokoli kupujícího. Skutečné částky určí smlouvy, vyčíslení a konkrétní nabídka.
Co když se prodej protáhne? Předpokládejme, že prodej na trhu trvá 12 měsíců a majitelka musí slevit na 3 050 000 Kč. Zůstane jí 2 807 000 Kč (3 050 000 − 120 000 − 45 000 − 66 000 − 12 000). Rozdíl proti výkupu klesne na 68 000 Kč. Pokud majitelka mezitím platí nájem nebo hypotéku jinde, může se pořadí obrátit. U provize počítané procentem z ceny by se změnila i provize.
Daň z příjmů posuďte zvlášť. Pokud prodej není osvobozený, ovlivní obě varianty a při nižší ceně bývá nižší i daň. Podrobnosti najdete v článku Co vám z prodeje zůstane po daních a výdajích.
Jak porovnat výkupní nabídku s jinou nabídkou
U každé nabídky, ať pochází od kupujícího z inzerátu, nebo od výkupní firmy, chtějte znát čtyři věci. Teprve s nimi poznáte, která je pro vás lepší.
| Co porovnat | Na co se zeptat |
|---|---|
| Čistá částka | Kolik mi po úhradě hypotéky, dluhů, provize a dalších nákladů skutečně přijde na účet? |
| Termín | Kdy podepíšeme, kdy budou peníze složené a za jakých podmínek mi je úschova uvolní? Kdy musím předat klíče? |
| Kdo platí co | Kdo hradí kupní smlouvu, úschovu, poplatek za návrh na vklad, vyklizení a případné vyčíslení dluhů? |
| Podmínky | Za jakých okolností se cena může změnit? Závisí koupě na úvěru? Co se stane, když vklad do katastru neproběhne? |
| Původ ceny | Vycházíte z inzerátů, nebo z dokončených prodejů? Které opravy jste započítali a podle jakého podkladu? |
Vlastnictví k nemovitosti zapsané v katastru kupující nabývá až zápisem do katastru, ne podpisem smlouvy. Katastrální úřad o vkladu rozhoduje nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace osobám, jejichž práva se zápisem mění. Proto u každé nabídky zjistěte, kdy a za jakých podmínek se peníze z úschovy uvolní. Postup popisuje článek o úschově kupní ceny.
Pozor
Předběžná částka po telefonu ještě není nabídka. Chtějte ji písemně i s podmínkami, za kterých se může změnit. Pokud po vás někdo chce poplatek za posouzení nebo „rezervaci výkupu“, nechte si vysvětlit, za co platíte, a nic nepodepisujte pod časovým tlakem. Návrhy smluv si před podpisem nechte zkontrolovat advokátem.
Chyby při posuzování výkupní nabídky
Porovnání nabídky s nejvyšším inzerátem v okolí
Inzerát ukazuje přání prodávajícího. Rozdíl proti němu vám neřekne, kolik byste na trhu skutečně dostali.
Jak tomu předejít: Porovnávejte s doloženými prodeji nebo s odhadem a od tržní ceny odečtěte provizi, opravy a náklady čekání.
Zapomenuté náklady na čekání
Každý měsíc prodeje stojí zálohy, energie a pojištění. Pokud mezitím platíte i jiné bydlení, rozdíl se rychle zmenšuje.
Jak tomu předejít: Spočítejte si měsíční náklady a vynásobte je realistickou délkou prodeje, ne tou nejkratší.
Rozhodnutí podle ústní částky
Po prohlídce nebo ověření katastru se částka může změnit. Ústní příslib nic nezavazuje.
Jak tomu předejít: Chtějte písemnou nabídku s rozpisem, kdo platí které náklady, a s podmínkami změny ceny.
Výkupní nabídka jako podklad pro vypořádání
Dědicové nebo rozvádějící se manželé někdy berou nabídku kupujícího jako „cenu nemovitosti“. Ta ale odráží zájem kupujícího.
Jak tomu předejít: Pro vypořádání si objednejte odhad nebo znalecký posudek. Výkupní nabídku použijte až pro rozhodnutí o prodeji.
Co si připravit a ověřit
Poznámky a označené položky zůstanou jen v otevřené stránce. Pro další práci je stáhněte nebo vytiskněte. Nevkládejte jména a kontakty zájemců.
Časté otázky k výkupní ceně
Kolik procent z tržní ceny výkup obvykle nabízí?
Jednotné procento neexistuje a FiaReal žádné nezveřejňuje. Rozdíl proti trhu závisí na stavu nemovitosti, právních komplikacích, lokalitě a nákladech dalšího prodeje. Ptejte se na rozpis konkrétní nabídky.
Proč se nabídka po prohlídce změnila?
Předběžná částka vychází jen z vašeho popisu. Prohlídka nebo výpis z katastru mohou ukázat vady, omezení nebo náklady, se kterými kupující nepočítal. Chtějte vědět, která zjištění změnu způsobila.
Mám si před výkupem nechat zpracovat znalecký posudek?
Není to povinné. Posudek nebo odhad se hodí, když chcete mít nezávislý údaj o ceně, když se dělíte s dalšími vlastníky, nebo když to vyžaduje zákon, například u prodeje se souhlasem exekutora. Posudek platí k určitému datu a účelu.
Mohu o výkupní nabídce vyjednávat?
Ano. Nabídka je návrh, ne konečná cena. Můžete doložit opravy, které kupující nezapočítal, nabídnout pružnější termín předání nebo požádat, aby některé náklady převzal.
Kdo platí poplatky a smlouvy při výkupu?
Záleží na dohodě. Poplatek za návrh na vklad do katastru činí 2 000 Kč, při online podání s Identitou občana uvádí ČÚZK slevu 20 %. Kdo ho zaplatí, stejně jako smlouvy a úschovu, má být uvedeno v nabídce i ve smlouvě.
Zdroje a stav kontroly
- Občanský zákoník, § 1105Vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru se při převodu nabývá zápisem.
- Portál veřejné správy: vklad do katastru nemovitostíKatastrální úřad rozhoduje po uplynutí 20 dnů od odeslání informace dotčeným osobám.
- ČÚZK: zápisy do katastru nemovitostíSprávní poplatek za návrh na vklad činí 2 000 Kč.
- ČÚZK: aplikace Návrh na vkladPři online podání s Identitou občana sleva 20 % na správním poplatku.
- Exekuční řád, § 44a odst. 4Prodej se souhlasem exekutora a věřitelů nejméně za obvyklou cenu podle znaleckého posudku.
Podklady zkontrolovány 30. října 2026. Lidská odborná revize této verze dosud není doložena. U konkrétního obchodu je třeba posoudit jeho dokumenty a okolnosti.
Redakční pravidla