Obsah stránky · 10 částí
Krátce
Po doručení vyrozumění o zahájení exekuce platí zákaz nakládat s majetkem podle § 44a exekučního řádu, a to i s nemovitostmi a majetkem ve společném jmění manželů. Prodat lze hlavně dvěma cestami. Buď u exekutora složíte celý dluh včetně nákladů a necháte zákaz zrušit, nebo prodáte s písemným souhlasem exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů, nejméně za obvyklou cenu podle znaleckého posudku. V insolvenci platí jiná pravidla a souhlas exekutora je nenahradí.
Zákaz platí od doručení vyrozumění, ne až od chvíle, kdy se exekuce objeví v katastru.
Prodej se souhlasy vyžaduje aspoň obvyklou cenu podle znaleckého posudku. Výkup se slevou touto cestou neprojde.
Kupní cena musí pokrýt všechny exekuce i hypotéku, jinak prodej sám dluhy nevyřeší.
Dluh, exekuce, nebo insolvence? Zjistěte, co přesně řešíte
Neuhrazená splátka, hypotéka se zástavou, exekuce a insolvence mají úplně jiné důsledky. Mohou se týkat stejné nemovitosti současně. Proto nestačí znát součet dluhů, potřebujete vědět, jaké řízení běží.
| Situace | Co platí pro prodej | Co ověřit |
|---|---|---|
| Dluh se zástavním právem (hypotéka) | Prodat smíte. Zástava zaniká se zaplacením dluhu a poté se vymaže z katastru. | Vyčíslení od banky k datu splacení |
| Doručené vyrozumění o zahájení exekuce | Zákaz nakládat s majetkem podle § 44a. Prodej jen zákonnou cestou. | Všechny exekuce a jejich vyčíslení |
| Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti | Nemovitost nesmíte převést ani zatížit (§ 47 odst. 6). | Stav řízení a případnou dražbu |
| Zahájené insolvenční řízení | Omezení podle insolvenčního zákona, o oprávnění rozhoduje stav řízení. | Insolvenční rejstřík a rozhodnutí soudu |
Exekuce vedené soudními exekutory zjistíte z Centrální evidence exekucí, kterou vede Exekutorská komora. Výpis je zpoplatněný. Soudní výkon rozhodnutí ani exekuce úřadů, finančních orgánů a zdravotních pojišťoven v ní nejsou, ty poznáte z doručených listin. Insolvenci ověříte v insolvenčním rejstříku, který je veřejně přístupný. Přidejte aktuální výpis z katastru a všechny doručené listiny. Ke každému řízení si zapište číslo, datum doručení a kontakt na exekutora, soud nebo správce.
Co znamená zákaz nakládat s majetkem
Vyrozumění o zahájení exekuce vám exekutor doručuje do vlastních rukou, nejpozději s prvním exekučním příkazem. Od doručení se nesmíte svého majetku zbavovat ani ho zatěžovat. Exekuci přitom nemusíte vidět v katastru: rozhoduje doručení vám.
Co říká zákon
Podle § 44a odst. 1 exekučního řádu nesmí povinný po doručení vyrozumění nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí a majetku ve společném jmění manželů. Výjimkou je běžná obchodní a provozní činnost, uspokojování základních životních potřeb vás a osob, k nimž máte vyživovací povinnost, a udržování a správa majetku. Právní jednání, které zákaz poruší, je neplatné. Považuje se ale za platné, pokud neplatnost nenamítne exekutor, oprávněný nebo přihlášený věřitel. Je-li dluh v hrubém nepoměru k vašemu majetku, může exekutor zákaz předem omezit jen na přiměřenou část majetku a rozhodnutí vám pošle s vyrozuměním (§ 44 odst. 4).
Pokud na nemovitost exekutor vydal exekuční příkaz, platí ještě přísnější pravidlo. Podle § 47 odst. 6 ji nesmíte převést na jiného, zatížit ani s ní jinak nakládat a takové jednání je neplatné. Plné poučení, na které vyrozumění odkazuje, zveřejňuje Exekutorská komora.
Pozor
Kupní smlouva podepsaná během zákazu bez zákonem vyžadovaného souhlasu je pro kupujícího past. Pokud neplatnost namítne exekutor nebo věřitel, převod padá a kupující musí vymáhat zpět, co zaplatil. Nepodepisujte proto nic, dokud není jasný zákonný postup. Slib „dluhy vyřešíme po podpisu“ je varovný signál.
Tři zákonné způsoby, jak nemovitost v exekuci prodat
Exekuční řád dává tři možnosti. Která je pro vás použitelná, závisí na počtu exekucí, výši dluhu a ceně, kterou kupující nabízí.
1. Zaplatit vše a nechat zákaz zrušit
- Složíte u exekutora částku odpovídající pohledávce, nákladům exekuce a nákladům oprávněného.
- Exekutor na váš návrh zákaz zruší (§ 44a odst. 2).
- Výši kupní ceny zákon neomezuje, musí ale pokrýt všechny dluhy, které chcete vyřešit.
- U více exekucí to platí pro každou zvlášť.
2. Prodej se souhlasy
- Písemný souhlas exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů (§ 44a odst. 4).
- Nemovitost nesmí být postižena jinou exekucí.
- Cena nejméně ve výši obvyklé ceny podle znaleckého posudku.
- Cena splatná při podpisu smlouvy k rukám exekutora.
Třetí cesta se hodí jen výjimečně. Exekutor může na váš návrh rozhodnout, že se zákaz na určitý majetek nevztahuje, pokud doložíte, že zbývající majetek zjevně a nepochybně stačí na úhradu dluhu a nákladů (§ 44a odst. 3). Lidé, kteří prodávají kvůli dluhům, tuto podmínku obvykle nesplní.
Oprávněný je účastník, v jehož prospěch se exekuce vede, tedy váš věřitel. Pokud už exekutor nařídil dražbu, ověřte její stav přímo u něj. Jednání s kupujícím ani odeslaný dotaz dražbu neodkládají.
Postup krok za krokem
Sepište všechna řízení
Výpis z Centrální evidence exekucí, insolvenční rejstřík, list vlastnictví a doručené listiny. U majetku ve společném jmění prověřte i exekuce vedené proti manželovi nebo manželce.
Vyžádejte si vyčíslení k plánovanému datu
Od každého exekutora částku včetně příslušenství, nákladů exekuce a nákladů oprávněného. Od banky zůstatek hypotéky. Starý dopis nestačí, částky se s časem mění.
Spočítejte, zda cena pokryje vše
Sečtěte vyčíslení a náklady prodeje a porovnejte je s kupní cenou. Pokud cena nestačí, prodej sám zákaz neodstraní.
Zvolte zákonný postup
S advokátem rozhodněte, zda dluhy zaplatíte, nebo budete žádat o souhlasy podle § 44a odst. 4. Druhý způsob vyžaduje znalecký posudek.
Nastavte pořadí plateb a podpisů
Advokát nebo notář sestaví pořadí tak, aby smlouva nevznikla v rozporu se zákazem a peníze kupujícího šly jen exekutorům, bance a zbytek vám. K tomu se hodí úschova s přesnými podmínkami výplaty.
Výmaz a vklad
Po zaplacení exekutor na návrh zruší zákaz a zástavní právo zaniká. Věřitel má podle § 1379 občanského zákoníku požádat o jeho výmaz. Jak výmaz navázat na vklad vlastnictví kupujícího, určí smlouva.
Kolik vám zbude: spočítejte to předem
Kupní cena se nejprve rozdělí věřitelům. Vám zůstane jen to, co přebude po všech vyčísleních a nákladech. Zbylé dluhy, které cena nepokryje, prodejem nezanikají.
Modelová situace
Rodinný dům se dvěma exekucemi a hypotékou
Majitel má na domě hypotéku a vedou se proti němu dvě exekuce, které dům postihují. Prodej se souhlasy podle § 44a odst. 4 proto nepřipadá v úvahu: prodávaný majetek nesmí být postižen jinou exekucí. Zbývá cesta úhrady obou exekucí.
| Kupní cena | 2 600 000 Kč |
|---|---|
| Doplacení hypotéky podle vyčíslení banky | −1 450 000 Kč |
| Exekuce 1: dluh, příslušenství a náklady podle vyčíslení exekutora | −380 000 Kč |
| Exekuce 2: totéž | −95 000 Kč |
| Smlouvy a úschova (podíl prodávajícího) | −15 000 Kč |
| Zůstane majiteli | 660 000 Kč |
Kdyby kupní cena byla jen 1 850 000 Kč, chybělo by 90 000 Kč. Zákaz by pak nešlo zrušit úhradou z kupní ceny, dokud by majitel rozdíl nedoplatil z jiných peněz.
Čísla jsou ilustrační. Skutečné částky určí vyčíslení banky a exekutorů k datu platby a smlouvy.
Ze zbylé částky musíte zaplatit i nové bydlení. Do plánu zahrňte stěhování, kauci a první nájem. Pokud v nemovitosti bydlí další lidé, dohodněte s nimi termín vyklizení předem.
V insolvenci rozhoduje stav řízení
Od účinků zahájení insolvenčního řízení platí omezení podle § 111 insolvenčního zákona. Musíte se zdržet nakládání s majetkem, které by znamenalo podstatnou změnu jeho skladby, využití nebo určení, nebo jeho nikoli zanedbatelné zmenšení. Úkony v rozporu s tímto omezením jsou vůči věřitelům neúčinné, pokud k nim předem nedal souhlas insolvenční soud.
Kdo smí s majetkem nakládat, určuje § 229 podle stavu řízení. Do rozhodnutí o způsobu řešení úpadku jste to vy. Po prohlášení konkursu přechází oprávnění na insolvenčního správce, který pak s majetkem nakládá místo vás (§ 246). Od povolení oddlužení nebo reorganizace má oprávnění dlužník, omezení uložená zákonem nebo soudem ale platí dál. Schválení oddlužení zpeněžením majetkové podstaty má na majetek obdobné účinky jako prohlášení konkursu (§ 408 odst. 1), takže s nemovitostí pak nakládá insolvenční správce.
Prodej nemovitosti v insolvenci proto nepodepisujte bez konzultace s insolvenčním správcem a bez souhlasu soudu, pokud ho zákon vyžaduje. Postup z exekuce ani souhlas exekutora tato pravidla nenahrazují.
Kde hledat pomoc s dluhy
Prodej nemovitosti je jedno z možných řešení, ne jediné. Podle vašich závazků může připadat v úvahu dohoda s věřiteli, právní obrana proti exekuci nebo oddlužení. Krátký výkupní formulář tyto možnosti nevyhodnotí.
Ministerstvo spravedlnosti vede seznam akreditovaných osob pro oddlužení. Akreditované osobě nenáleží odměna ani jiné plnění za sepis a podání návrhu na povolení oddlužení ani za další služby při oddlužení. Pokud dluhy převyšují hodnotu nemovitosti, začněte raději zde nebo u advokáta.
Chcete-li situaci popsat společnosti FiaReal, napište obec, druh nemovitosti, svůj vztah k ní a jaká řízení probíhají. Celé listiny a citlivé údaje předávejte až po domluvě s konkrétní osobou.
Chyby při prodeji v exekuci
Podpis smlouvy během zákazu
Riziko se netýká jen kupní smlouvy. I rezervační nebo budoucí smlouva vás zavazuje k převodu. Bez zákonného postupu riskujete neplatnost a spor s kupujícím.
Jak tomu předejít: Nejdřív zvolte postup podle § 44a a nechte si od advokáta nastavit pořadí kroků. Podepisujte až potom.
Dluhy placené „přes kupujícího“
Kupující slíbí, že exekuce zaplatí sám, a chce peníze nebo plnou moc předem. Bez kontroly nevíte, kam peníze odešly.
Jak tomu předejít: Platby jdou přímo exekutorům a bance podle aktuálního vyčíslení, nejlépe přes úschovu s písemnými podmínkami.
Zapomenutá exekuce
Jedna zapomenutá exekuce, třeba vedená proti manželovi u majetku ve společném jmění, zablokuje celý prodej.
Jak tomu předejít: Než začnete jednat o ceně, opatřete si výpis z Centrální evidence exekucí a projděte listiny od úřadů a zdravotní pojišťovny, jejichž exekuce v evidenci nejsou.
Jednání na poslední chvíli před dražbou
Dražbu neodloží ani rozjednaný prodej, ani poptávka u výkupní firmy.
Jak tomu předejít: Jednejte hned po doručení vyrozumění. O možnostech obrany se poraďte s advokátem podle doručených listin.
Co si připravit a ověřit
Poznámky a označené položky zůstanou jen v otevřené stránce. Pro další práci je stáhněte nebo vytiskněte. Nevkládejte jména a kontakty zájemců.
Časté otázky k prodeji v exekuci
Stačí souhlas exekutora?
Ne. Při prodeji podle § 44a odst. 4 potřebujete písemný souhlas exekutora, oprávněného i všech přihlášených věřitelů. Nemovitost nesmí být postižena jinou exekucí a cena musí dosáhnout aspoň obvyklé ceny podle znaleckého posudku.
Mohu nemovitost v exekuci prodat výkupní firmě se slevou?
Cestou souhlasů ne, protože zákon tam vyžaduje nejméně obvyklou cenu. Pokud ale z kupní ceny zaplatíte všechny exekuce a exekutor zákaz zruší, výši ceny zákon neomezuje. Musí však pokrýt všechny dluhy, které chcete vyřešit.
V katastru žádnou exekuci nevidím. Mohu prodat?
Zákaz vzniká doručením vyrozumění vám, ne zápisem v katastru. Pokud jste vyrozumění dostali, zákaz platí. Ověřte si stav v Centrální evidenci exekucí.
Odloží žádost o výkup dražbu?
Ne. Dotaz nenahrazuje rozhodnutí exekutora nebo soudu. Pokud se dražba blíží, ověřte její stav u exekutora a možnosti obrany s advokátem.
Po prodeji už nebudu mít dluhy?
Jen ty, které se z kupní ceny zaplatí. Pokud cena nepokryje všechny závazky, zbylé dluhy trvají i po prodeji.
Zdroje a stav kontroly
- Exekuční řád, § 44aZákaz nakládat s majetkem, neplatnost, výjimky, zrušení zákazu po složení částky, vyjmutí majetku a prodej se souhlasy.
- Exekuční řád, § 44Doručení vyrozumění povinnému do vlastních rukou nejpozději s prvním exekučním příkazem; omezení zákazu na část majetku při hrubém nepoměru (odst. 4).
- Exekuční řád, § 47 odst. 6Zákaz nakládat s majetkem postiženým exekučním příkazem.
- Exekuční řád, § 36Účastníky řízení jsou oprávněný a povinný.
- Exekutorská komora ČR: plná poučení k vyrozuměníZákaz nakládat s majetkem včetně společného jmění, neplatnost a výjimky.
- Centrální evidence exekucíVeřejný seznam exekučních řízení vedený Exekutorskou komorou, zpoplatněné výpisy. Neobsahuje soudní výkon rozhodnutí ani exekuce úřadů, finančních orgánů a zdravotních pojišťoven.
- Portál veřejné správy: insolvenční rejstříkVeřejně přístupný rejstřík spravovaný Ministerstvem spravedlnosti.
- Insolvenční zákon, § 111, § 229, § 246 a § 408Omezení dlužníka, neúčinnost úkonů vůči věřitelům, dispoziční oprávnění podle stavu řízení, přechod na správce při konkursu a účinky schválení oddlužení zpeněžením majetkové podstaty.
- Občanský zákoník, § 1376 a § 1379Zánik zástavního práva se zánikem dluhu a povinnost věřitele požádat o výmaz.
- Ministerstvo spravedlnosti: akreditované osoby pro oddluženíAkreditovaným osobám nenáleží odměna za služby při oddlužení (§ 390a odst. 4 insolvenčního zákona).
Podklady zkontrolovány 30. října 2026. Lidská odborná revize této verze dosud není doložena. U konkrétního obchodu je třeba posoudit jeho dokumenty a okolnosti.
Redakční pravidla