Obsah stránky · 11 částí

Krátce

Byt nebo dům ve společném jmění prodáte jen společně, nebo jeden z vás se souhlasem druhého. Jinak se druhý může dovolat neplatnosti smlouvy. Z ceny se nejdřív doplatí hypotéka a náklady, zbytek dělíte podle dohody; bez ní soud vychází ze stejných podílů a náhrad vložených peněz. Z hypotéky vás dohoda mezi manžely nevyváže, to může jen banka.

01

Celou nemovitost ve společném jmění i ve spoluvlastnictví prodáte jen se souhlasem obou. Rodinné bydlení chrání zákon, i když patří jen jednomu z manželů.

02

Dohoda o vypořádání dluhů platí jen mezi vámi. Banka může splátky chtít po každém dlužníkovi, dokud ho nepropustí.

03

Do tří let od zániku společného jmění se dohodněte, nebo podejte návrh soudu. Jinak platí, že nemovitost vlastníte napůl.

Můžete prodat společný byt bez souhlasu manžela?

Do společného jmění manželů (SJM) patří, co jste nabyli za trvání manželství, kromě výjimek, jako je dar nebo dědictví jen pro jednoho z vás (§ 709 občanského zákoníku). Jedno jméno na listu vlastnictví ještě neznamená, že byt do SJM nepatří.

Komu nemovitost patříKdo prodej podepisuje nebo odsouhlasí
Společné jmění manželůOba, nebo jeden se souhlasem druhého (§ 714).
SJM po rozvodu, dosud nevypořádanéStále oba, pravidla o SJM platí přiměřeně dál (§ 736).
Jen jeden z manželů, je tam rodinná domácnostVlastník; je-li bydlení pro rodinu nezbytné, s písemným souhlasem druhého manžela, ledaže zajistí obdobné bydlení (§ 747, § 749).
Podílové spoluvlastnictví, i u nesezdanýchCelek všichni spoluvlastníci, svůj podíl každý sám (§ 1123).
Nesezdaní, v katastru jen jedenVlastník sám. Kdo přispěl na koupi, řeší svůj nárok zvlášť s advokátem.

Co říká zákon

V záležitostech, které nelze považovat za běžné, jednají manželé společně, nebo jeden se souhlasem druhého. Bez potřebného souhlasu se druhý manžel může dovolat neplatnosti (§ 714). Když se jí nedovolá, smlouva platí (§ 586). Pro kupujícího je to riziko, proto smlouvu podepisujte oba, nebo přiložte písemný souhlas.

Na partnerství uzavřené od roku 2025 se pravidla o manželství použijí obdobně, pokud zákon nestanoví jinak (§ 655 odst. 2).

Prodat před rozvodem, nebo po něm?

Obojí jde a souhlasit musíte vždy oba.

Prodej před rozvodem

  • Peníze jsou zatím ve SJM. Rozdělení si sepište, za trvání manželství vždy písemně (§ 739).
  • Hypotéka se doplatí z ceny a společný dluh zanikne.
  • U bytu ve SJM stačí pro osvobození od daně podle testu bydliště jeden z vás.

Prodej po rozvodu

  • Do vypořádání potřebujete souhlas obou stejně jako dřív (§ 736).
  • Splátky běží dál. Dohodněte se, kdo je platí a kdo v bytě bydlí.
  • Kdo se odstěhoval, může dvouletý test bydliště nesplnit.

Rozvádíte se dohodou? Podle § 757 k tomu potřebujete mimo jiné písemnou dohodu o majetkových poměrech, bydlení a případně výživném s úředně ověřenými podpisy. Napište do ní, co se stane s bytem, termíny a kdo do té doby splácí.

Dohoda o vypořádání působí ke dni zániku SJM, u nemovitosti ale až zápisem do katastru (§ 738). Patří k ní proto návrh na vklad s poplatkem 2 000 Kč.

Třetí osobě, jednomu z vás, nebo výkupci?

Prodej třetí osobě

  • Hypotéku doplatí úschova, zbytek dostanete oba.
  • Musíte se shodnout na ceně a termínu předání.

Převod na jednoho z vás

  • Kdo zůstává, vyplatí druhého podle dohody o vypořádání.
  • Potřebuje souhlas banky, nebo nový úvěr.

Výkup

  • Odpadá hledání kupce na trhu.
  • Nabídka bývá nižší než cena na trhu, výkupce počítá s náklady a ziskem.

Výkup nabízí i provozovatel tohoto webu, FiaReal s.r.o., hlavně v Ostravě, Opavě, Frýdku-Místku a Beskydech. Jeho nabídka není nezávislé ocenění. Pro vyrovnání mezi vámi proto použijte odhad a nabídku porovnejte s prodejem na trhu. Přečtěte si také, kdy výkup nedoporučíme.

Jak se dělí peníze z prodeje

Z ceny odejde nejdřív doplacení hypotéky a náklady prodeje. O zbytku rozhoduje vaše dohoda. Bez ní soud vychází z § 742 občanského zákoníku. Podíly jsou stejné a každý může chtít zpět, co do společného majetku vložil ze svého, třeba z dědictví. Soud přihlédne i k potřebám nezaopatřených dětí, péči o rodinu, zásluhám o majetek a k domácímu násilí. Vložená částka se zvyšuje nebo snižuje podle vývoje hodnoty věci.

Modelová situace

Byt 3+1 ve společném jmění, prodej třetí osobě

Manželé se rozvádějí a byt prodávají za 4 800 000 Kč. Manželka při koupi vložila 300 000 Kč z dědictví a dohodli se, že jí je vrátí v původní výši.

Kupní cena4 800 000 Kč
Doplacení hypotéky podle vyčíslení banky−1 900 000 Kč
Advokát, úschova, energetický průkaz, ověření podpisů (předpoklad)−33 000 Kč
Návrh na výmaz zástavy−2 000 Kč
Zbývá k vypořádání2 865 000 Kč
Vrácení vkladu z dědictví manželce−300 000 Kč
K rozdělení napůl2 565 000 Kč
Každému z manželů (1/2)1 282 500 Kč

Manželka dostane 1 582 500 Kč (polovinu a vrácený vklad), manžel 1 282 500 Kč. Úschova může obě částky poslat rovnou na dva účty, pokud to určí smlouvy.

Čísla jsou ilustrační. Skutečné částky určí vyčíslení banky, smlouvy a vaše dohoda. Bez dohody by soud mohl vklad přepočítat podle vývoje ceny bytu.

Hypotéka: kdo ji splácí a jak se z ní vyvázat

Jste-li oba dlužníky zavázanými společně a nerozdílně, banka může celé plnění chtít po kterémkoli z vás (§ 1872). Dohoda o vypořádání na tom nic nemění, vypořádání dluhů má účinky jen mezi manžely (§ 737 odst. 2). Máte tři možnosti:

  • Prodej a doplacení. Úschova zaplatí bance podle vyčíslení a pak se vymaže zástava. Postup popisuje článek Prodej s hypotékou.
  • Převzetí úvěru. Na místo dlužníka nastoupí jiný jen se souhlasem věřitele (§ 1888 odst. 1).
  • Nový úvěr. Kdo zůstává, jím splatí starou hypotéku a vyplatí druhého.

Modelově: manžel si byt z příkladu nechá za 4 800 000 Kč podle odhadu. Bez dluhu 1 900 000 Kč a vkladu manželky zbývá 2 600 000 Kč, polovina je 1 300 000 Kč. Manželce tedy vyplatí i s vkladem 1 600 000 Kč. Na doplacení hypotéky a vyplacení potřebuje úvěr 3 500 000 Kč, tedy 72,9 % hodnoty bytu. Obecný závazný limit ČNB pro poměr úvěru k hodnotě (LTV) je 80 %. Náklady na odhad, smlouvu a vklad nejsou započtené.

Pozor

Byt připadne bývalému manželovi, ale vy zůstáváte dlužníkem. Když přestane splácet, banka může celou splátku chtít po vás. Převod proto v dohodě o vypořádání podmiňte písemným souhlasem banky s vaším propuštěním, nebo novým úvěrem, který ten starý splatí.

Když druhý s prodejem nesouhlasí

Celou nemovitost proti vůli druhého neprodáte. Po rozvodu ale každý z vás může navrhnout, aby o vypořádání SJM rozhodl soud, a to podle stavu ke dni zániku společného jmění (§ 740).

Pozor na tři roky

Když do tří let od zániku společného jmění (při rozvodu zaniká s manželstvím) neuzavřete dohodu ani nepodáte návrh soudu, platí, že nemovitosti vlastníte v podílovém spoluvlastnictví napůl. Pohledávky a dluhy vám náleží společně, také napůl (§ 741). Dohoda o nemovitosti působí až vkladem (§ 738). Návrh na vklad podejte s rezervou a lhůtu si ověřte u advokáta.

Zrušení podílového spoluvlastnictví

Nikoho nelze nutit ve spoluvlastnictví setrvat (§ 1140). Dohoda o zrušení musí být u nemovitosti písemná (§ 1141). Bez ní rozhodne soud: věc rozdělí, pokud tím podstatně neklesne její hodnota, jinak ji přikáže jednomu z vás za přiměřenou náhradu. Když ji nechce nikdo, nařídí dražbu (§ 1143 až § 1147).

Svůj podíl smíte prodat i bez souhlasu druhého (§ 1123), ale nemusíte za něj dostat poměrnou část ceny celku. U bytu, který jste jako nesezdaní partneři koupili do podílů, zákonné předkupní právo nevzniká (§ 1124). U bývalých manželů po tříleté lhůtě to posoudí advokát.

Bydlení a nezletilé děti

Měli-li jste k bytu stejné nebo společné právo a po rozvodu se nedohodnete, kdo zůstane, rozhodne na návrh soud. Přihlíží hlavně k péči o nezletilé děti (§ 768). Tomu, kdo má odejít a pečuje o nezletilé dítě, může soud zřídit právo bydlení za úplatu srovnatelnou s nájemným v místě obvyklým. Trvá nejdéle do doby, než dítě trvale nabude schopnost samo se živit (§ 768 odst. 2, § 767 odst. 2). Kdo má byt opustit, smí v něm bydlet, dokud mu druhý nezajistí náhradní bydlení; nepřiznal-li mu soud náhradu, nejdéle rok (§ 768 odst. 2). Termín předání kupci plánujte až po dohodě o bydlení.

Daň z prodeje při rozvodu: tři pravidla navíc

  • Příjmy z vypořádání společného jmění nejsou předmětem daně (§ 3 odst. 4 písm. c) zákona o daních z příjmů). Vyplacení při vypořádání se tedy nedaní.
  • Vypořádání SJM nepřerušuje dobu mezi nabytím a prodejem, podle které se posuzuje osvobození (§ 4 odst. 2).
  • U příjmu ze SJM stačí pro osvobození podle testu bydliště, aby podmínky splnil jeden z manželů (§ 4 odst. 1 písm. a). Po vypořádání si ověřte, zda je splňujete každý sám.

Testy a osvobození vysvětluje článek Daň z prodeje nemovitosti. U konkrétního prodeje se poraďte s daňovým poradcem.

Postup krok za krokem

  1. Zjistěte, komu nemovitost patří

    Podle listu vlastnictví a nabývací listiny: SJM, podíly, nebo jeden vlastník? Vázne na ní zástava?

  2. Vyžádejte si podmínky banky

    Písemně vyčíslení k plánovanému dni a podmínky pro propuštění dlužníka nebo převod úvěru.

  3. Nechte nemovitost ocenit

    Pro vyplacení použijte odhad nebo znalecký posudek, ne inzertní cenu ani výkupní nabídku.

  4. Sepište dohodu

    Prodej nebo převod, dělení peněz, splátky, bydlení a postup, když banka nesouhlasí.

  5. Podepište smlouvy a podejte návrh na vklad

    Úschova zaplatí bance a pošle peníze na dva účty, nebo podáte vklad dohody o vypořádání. Katastr smí vklad povolit nejdříve po 20 dnech od odeslání informace osobám, jejichž práva se zápisem mění.

    nejdříve 20 dnů

  6. Ohlídejte tři roky

    Bez dohody podejte návrh soudu dřív, než uplynou tři roky od zániku společného jmění.

    do 3 let

Chyby při prodeji kvůli rozvodu

Převod bytu bez propuštění z hypotéky

Bývalý manžel má byt, vy dál dluh a banka může peníze chtít po vás.

Jak tomu předejít: převod podmiňte souhlasem banky s vaším propuštěním, nebo novým úvěrem.

Vyplacení podle inzertní nebo výkupní ceny

Jeden z vás dostane méně, než by měl, a spor se vrátí.

Jak tomu předejít: objednejte si odhad nebo znalecký posudek a částku napište do dohody.

Promeškaná tříletá lhůta

Nemovitost pak vlastníte napůl a bez souhlasu druhého zbývá zrušení spoluvlastnictví soudem.

Jak tomu předejít: lhůtu si zapište hned po rozvodu a návrh podejte včas.

Prodej rodinného bytu bez druhého manžela

I když je na listu vlastnictví jedno jméno, druhý manžel se může dovolat neplatnosti.

Jak tomu předejít: podpis obou, nebo písemný souhlas druhého manžela.

Co si připravit a ověřit

Poznámky a označené položky zůstanou jen v otevřené stránce. Pro další práci je stáhněte nebo vytiskněte. Nevkládejte jména a kontakty zájemců.

Časté otázky k prodeji při rozvodu

Může manžel prodat byt bez mého souhlasu?

Je-li byt ve společném jmění, potřebuje váš souhlas, jinak se můžete dovolat neplatnosti. Je-li jen jeho, bydlíte v něm jako rodina a pro vaše bydlení je nezbytný, potřebuje váš písemný souhlas, ledaže vám zajistí po všech stránkách obdobné bydlení.

Kdo platí hypotéku, než byt prodáme?

Jste-li zavázaní společně a nerozdílně, banka může celou splátku chtít po kterémkoli z vás. Mezi sebou se písemně dohodněte, kdo splácí a zda se mu to při dělení peněz vrátí.

Nejsme manželé a byt máme napůl. Co když partner prodat nechce?

Svůj podíl můžete prodat sám, celek jen společně. Bez dohody můžete navrhnout zrušení spoluvlastnictví soudem. Soud byt přikáže jednomu z vás za náhradu, nebo nařídí dražbu.

Od rozvodu uplynuly víc než tři roky a nic jsme nevypořádali. Co teď?

Pokud v té lhůtě nikdo z vás nepodal návrh soudu, platí, že nemovitost vlastníte napůl v podílovém spoluvlastnictví. Prodat ji můžete společně, jinak zbývá zrušení spoluvlastnictví dohodou nebo soudem.

Zdroje a stav kontroly

Podklady zkontrolovány 30. října 2026. Lidská odborná revize této verze dosud není doložena. U konkrétního obchodu je třeba posoudit jeho dokumenty a okolnosti.

Redakční pravidla