Obsah stránky · 10 částí

Krátce

Nejbezpečnější je prodat první, nebo oba obchody svázat smluvními podmínkami. Peníze z prodeje máte k dispozici až po výplatě z úschovy. Je-li výplata vázaná na zápis kupujícího do katastru, nepřijdou dřív než za 20 dnů od odeslání informace vlastníkovi. Termín platby za nové bydlení proto odvoďte od dne výplaty, ne od podpisu. Mezeru lze překlenout úvěrem, banka ale bude chtít zajištění a dodržet limity ČNB.

01

Termín platby za nové bydlení odvoďte od výplaty z úschovy, ne od podpisu kupní smlouvy.

02

Od prodejní ceny odečtěte doplacení hypotéky, náklady obou obchodů a rezervu na souběh výdajů.

03

Kupujete-li třetí nemovitost dřív, než prodáte, může platit přísnější doporučení ČNB: LTV 70 %.

Prodat první, koupit první, nebo obojí naráz?

Každé pořadí řeší jiné riziko. Vyberte podle toho, kolik peněz máte bez prodeje, jak pevné jsou termíny a jestli máte kde dočasně bydlet.

Nejdřív prodat

  • Víte přesně, kolik peněz máte.
  • Nepotřebujete překlenovací úvěr a nekupujete pod tlakem.
  • Potřebujete bydlení mezi předáním a stěhováním, nebo dohodu s kupcem o pozdějším předání.

Nejdřív koupit

  • Máte kam se stěhovat a vybíráte v klidu.
  • Platíte dřív, než máte peníze z prodeje: potřebujete úspory nebo překlenovací úvěr.
  • Pokud se starý byt neprodá, splácíte dvě bydlení.

Obojí naráz

  • Peníze z prodeje jdou rovnou na koupi.
  • Zdržení jednoho obchodu posune druhý.
  • Potřebujete podmínky ve smlouvách a úschovy s navazujícími výplatami.

Pokud bez dokončeného prodeje na další koupi nemáte, nespoléhejte na odhad termínu. Závislost napište do podmínek rezervace a kupní smlouvy.

Časová osa: co musí nastat, než zaplatíte

  1. Zjistěte, kolik vám z prodeje zůstane

    Vyžádejte si od banky vyčíslení doplacení hypotéky k plánovanému datu a podmínky výmazu zástavy. Postup popisuje článek Prodej s hypotékou.

    dny

  2. Rezervujte nové bydlení s podmínkou

    Do rezervace napište, co se stane, když se váš prodej zdrží nebo nevyjde. Lhůtu ke koupi nastavte s rezervou na katastr a výplatu.

  3. Podepište kupní smlouvu na prodej a úschovu

    Ve smlouvě o úschově si přečtěte, kdy a komu se peníze vyplácejí a co musí být doloženo. Platbu bance oddělte od výplaty vám.

  4. Podejte návrh na vklad

    Správní poplatek je 2 000 Kč za každý návrh. Katastr pošle informaci vlastníkovi a vklad může povolit nejdříve po uplynutí 20 dnů od jejího odeslání.

    nejdříve 20 dnů

  5. Zápis a výplata z úschovy

    Po zápisu se doloží splnění podmínek a advokát, notář nebo banka vyplatí peníze podle smlouvy: část bance na doplacení úvěru, zbytek vám. Lhůtu výplaty určuje smlouva o úschově.

    podle smlouvy o úschově

  6. Doplaťte nové bydlení a předejte oba byty

    Platba za nový byt by měla mít splatnost až po výplatě z prodeje. Předání starého bytu sjednejte tak, abyste měli kam se stěhovat.

Co říká zákon

Vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru se při převodu nabývá zápisem (§ 1105 občanského zákoníku). Účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy katastr návrh obdržel (§ 10 katastrálního zákona). Vklad lze povolit nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace o zahájení řízení (§ 18). Jde o nejdřívější termín, ne o záruku délky řízení.

Kolik peněz budete mít na nové bydlení opravdu

Prodejní cena není částka, se kterou můžete počítat. Část odejde bance, část na náklady obou obchodů. Po dobu souběhu navíc platíte dvě bydlení: splátky, energie a zálohy do fondu oprav.

Modelová situace

Z bytu 2+1 do bytu 3+1

Prodáváte byt za 4 200 000 Kč, na kterém zbývá doplatit hypotéku. Kupujete byt za 5 600 000 Kč.

Kupní cena prodávaného bytu4 200 000 Kč
Doplacení hypotéky podle vyčíslení banky−1 300 000 Kč
Advokát, smlouvy a úschova (předpoklad)−20 000 Kč
Stěhování a rezerva na souběh výdajů−60 000 Kč
Zbývá na nové bydlení2 820 000 Kč

Na nový byt pak potřebujete úvěr 2 780 000 Kč, tedy 49,6 % jeho ceny. Limit LTV 80 % je daleko. Jiná situace nastane, když chcete koupit dřív, než prodáte. Při úsporách 400 000 Kč byste potřebovali úvěr 5 200 000 Kč, ale samotný nový byt unese nejvýše 80 % své hodnoty, tedy 4 480 000 Kč. Chybí 720 000 Kč, a proto banka může chtít jako zajištění i váš stávající byt.

Čísla jsou ilustrační. Výpočet LTV předpokládá, že banka ocení nový byt na kupní cenu a že žadateli je 36 let nebo více (pro mladší žadatele kupující vlastní bydlení platí limit 90 %). Skutečné částky určí vyčíslení banky, ocenění a smlouvy.

Překlenovací úvěr: kdy pomůže a na co se ptát

Překlenovacím úvěrem se obvykle myslí financování, se kterým zaplatíte nové bydlení dřív, než dostanete peníze z prodeje. Úvěr pak z peněz za starý byt splatíte celý nebo zčásti. Stejný název se ale používá i u úvěru ze stavebního spoření. Proto se ptejte na konkrétní podmínky, ne na název produktu.

Na úvěr se vztahují limity ČNB. Závazný limit LTV činí 80 %, u žadatelů do 36 let kupujících vlastní bydlení 90 % (ČNB). Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7 u úvěrů na třetí a každou další obytnou nemovitost. Pokud už vlastníte dvě obytné nemovitosti, třeba byt a chatu s celoročními přípojkami, nový byt může být vaší třetí. Prodávanou nemovitost podle postupů ČNB banka nemusí započítat, ale až po doložení podepsané kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí.

Než podepíšete, zeptejte se banky písemně:

  • Jaké zajištění chce: nový byt, stávající byt, nebo oba?
  • Do kdy musíte stávající byt prodat a co se stane, když to nestihnete?
  • Kolik budete platit měsíčně do prodeje a kolik po něm?
  • Kolik stojí mimořádná splátka z peněz z prodeje?
  • Jak banka uvolní zástavu na prodávaném bytě, aby ho kupec mohl financovat svou hypotékou?
  • Jaká je celková cena úvěru: RPSN a celková splatná částka, ne jen úroková sazba?

Pozor

Pokud se starý byt neprodá v plánované době, splácíte dvě bydlení nebo vyšší úvěr a čas začne pracovat proti vám. Prodej pod časovým tlakem vám ubírá prostor vyjednávat o ceně. Než koupíte první, spočítejte si, kolik měsíců souběhu unesete, a podle toho nastavte i cenu starého bytu.

Rezervace nového bydlení: svažte ji s prodejem

Ve smlouvě vyhledejte, k čemu se zavazujete: koupit, uzavřít další smlouvu, nebo jen jednat. Zjistěte, komu platíte zálohu, za jakých podmínek se vrací a co se stane, když lhůtu nestihnete. Nelze předpokládat, že každou zálohu dostanete zpět, když váš vlastní prodej nevyjde.

Má-li koupě záviset na prodeji vašeho bytu nebo na schválení úvěru, napište to jako podmínku. U odkládací podmínky účinky smlouvy nastanou až po jejím splnění, u rozvazovací zaniknou, když se splní (§ 548 občanského zákoníku). Prodávající takovou podmínku přijmout nemusí. Pak vyjednávejte aspoň delší lhůtu ke koupi a zálohu, o kterou můžete přijít, držte nízko. Postup popisuje článek Rezervační smlouva.

Kde budete bydlet mezi předáními

Projděte dvě situace: kupující vašeho bytu zaplatí později a nové bydlení nebude včas připravené. U každé si napište, co vás to bude stát a kde budete bydlet. Rezerva na dva až tři měsíce souběhu výdajů vám dá prostor jednat bez spěchu.

Potřebujete-li po převodu ještě zůstat ve starém bytě, sjednejte to s kupcem písemně: datum vyklizení, úhradu za užívání, energie, stav při předání a následek pozdního vyklizení. Kupec tím přebírá riziko, takže to může promítnout do ceny nebo podmínek. Druhou cestou je odložené předání: kupní smlouva určí předání až několik dní po výplatě z úschovy.

Daň z prodeje: peníze na vlastní bydlení

Pokud prodávaný byt nesplní časový test ani test bydliště, může být příjem z prodeje osvobozen, když peníze použijete na vlastní bytovou potřebu. Toto osvobození má vlastní lhůty a oznamovací povinnost a datum výplaty z úschovy a platby za nový byt nemusí spadnout do stejného roku. Podrobnosti najdete v článku Daně a poplatky: peníze na vlastní bydlení. U konkrétního prodeje se poraďte s daňovým poradcem.

Chyby při souběhu prodeje a koupě

Splatnost nového bytu podle dne podpisu

Peníze z prodeje jsou ještě v úschově a vy jste v prodlení s platbou za nový byt.

Jak tomu předejít: splatnost navažte na výplatu z úschovy a přidejte rezervu na katastr.

Počítání s celou prodejní cenou

Zapomenete na doplacení hypotéky, náklady obou obchodů a souběh výdajů a na nový byt chybí peníze.

Jak tomu předejít: spočítejte si čistou částku podle vyčíslení banky a skutečných nákladů.

Rezervace bez podmínky prodeje

Když se váš prodej zdrží, můžete přijít o zálohu na nový byt.

Jak tomu předejít: podmínka prodeje nebo financování ve smlouvě, případně delší lhůta a nižší záloha.

Překlenovací úvěr bez plánu B

Starý byt se neprodá a vy splácíte dva úvěry nebo prodáváte pod tlakem.

Jak tomu předejít: předem si stanovte, kolik měsíců souběhu unesete a kdy upravíte cenu.

Co si připravit a ověřit

Poznámky a označené položky zůstanou jen v otevřené stránce. Pro další práci je stáhněte nebo vytiskněte. Nevkládejte jména a kontakty zájemců.

Časté otázky k souběhu prodeje a koupě

Mohu použít peníze, které kupující složil do úschovy?

Až po výplatě podle podmínek úschovy. Složení peněz ještě neznamená, že s nimi smíte nakládat. Úschovní smlouva ale může určit, že část výplaty půjde přímo prodávajícímu vašeho nového bytu. Domluvte to s oběma stranami a s tím, kdo úschovu vede.

Musí katastr povolit vklad do 20 dnů?

Ne. Dvacet dnů od odeslání informace vlastníkovi je nejdřívější termín, kdy může katastr vklad povolit. Řízení může trvat déle a výplata z úschovy následuje až po doložení podmínek.

Co když jsem podepsal rezervaci nového bytu a můj se neprodá?

Rozhoduje rezervační smlouva: podmínka prodeje nebo financování, lhůty a pravidla pro zálohu. Bez podmínky můžete o zálohu přijít. Než lhůta uplyne, jednejte s prodávajícím o prodloužení a dohodu uzavřete písemně.

Pomůže přímý výkup zaplatit nové bydlení dříve?

Může zkrátit hledání kupce, termín výplaty ale ověřte v konkrétní nabídce a porovnejte ho s termínem platby za nový byt. Výkupní nabídka není nezávislé ocenění, porovnejte ji s cenou, kterou byste získali prodejem.

Zdroje a stav kontroly

Podklady zkontrolovány 30. října 2026. Lidská odborná revize této verze dosud není doložena. U konkrétního obchodu je třeba posoudit jeho dokumenty a okolnosti.

Redakční pravidla