Obsah stránky · 9 částí
Krátce
Zděděnou nemovitost můžete běžně prodat, až soud prostřednictvím notáře potvrdí nabytí dědictví. Do té doby se pozůstalost jen spravuje a k úkonům nad rámec prosté správy je potřeba souhlas dědiců, případně soudu. Pokud nemovitost zdědilo více lidí, celý dům prodávají všichni společně a svůj podíl může každý prodat sám. Ostatní spoluvlastníci ale mají šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže podíl převádíte spoluvlastníkovi, manželovi, sourozenci nebo příbuznému v přímé řadě.
Před potvrzením dědictví nemůže žádný z dědiců prodat dům sám.
Předkupní právo ostatních dědiců trvá šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví a má výjimky.
Za podíl nemusíte dostat poměrnou část ceny celku. Kupující získá spoluvlastnictví, ne samostatný byt.
Dědické řízení ještě běží? Prodávat zatím nemůžete sami
Řízení o pozůstalosti vede soud a úkony za něj provádí pověřený notář jako soudní komisař. Končí rozhodnutím o dědictví, které potvrdí, kdo dědictví nabyl, případně jak se pozůstalost mezi dědice rozdělila.
Dědické právo vzniká smrtí zůstavitele (§ 1479 občanského zákoníku) a soud nabytí dědictví potvrzuje (§ 1670). Do potvrzení ale s pozůstalostí nemůžete volně nakládat. Spravuje ji správce pozůstalosti nebo vykonavatel závěti, pokud je zůstavitel povolal. Jinak ji spravuje dědic, a je-li dědiců více, všichni společně, pokud se nedohodnou jinak (§ 1677).
Co říká zákon
Správce vykonává jen prostou správu pozůstalosti (§ 1678). Úkon přesahující prostou správu smí udělat, pokud s ním dědicové souhlasí. Když se neshodnou, nebo je mezi nimi osoba pod zvláštní ochranou, je potřeba souhlas soudu (§ 1679). Soud může i před skončením řízení povolit dědici, jehož právo je jasně prokázáno, aby s určitými předměty pozůstalosti volně nakládal (§ 1680). Podmínkou je zajištěné splnění vůle zůstavitele, nebo souhlas ostatních spoludědiců, nepominutelných dědiců a odkazovníků.
Pokud prodej spěchá, proberte ho s notářem, který řízení vede. Zeptejte se, zda prodej domu přesahuje prostou správu, čí souhlas potřebujete a jak dlouho bude řízení ještě trvat. Kupní smlouvu s cenou a termínem nepodepisujte jen na základě rodinné dohody.
Celý dům, nebo jen váš podíl?
Po skončení řízení se rozhodněte, co přesně prodáváte. Podle § 1122 občanského zákoníku podíl vyjadřuje, jakou měrou se podílíte na právech a povinnostech ke společné věci. Třetina domu tedy neznamená, že vám patří konkrétní pokoje.
Prodej celého domu
- Smlouvu podepisují všichni vlastníci, případně jejich zmocněnci.
- Kupující získá celý dům, proto bývá okruh zájemců širší.
- Potřebujete se shodnout na ceně, termínu i rozdělení peněz.
Prodej jen vašeho podílu
- Podílem můžete nakládat podle své vůle, ale ne na újmu ostatních spoluvlastníků (§ 1123).
- Ostatní mohou mít předkupní právo.
- Kupující se stane spoluvlastníkem s vašimi sourozenci, proto bývá zájemců méně.
Za podíl nemusíte dostat poměrnou část ceny celého domu. Kupující nezíská samostatnou jednotku, kterou by mohl sám užívat nebo prodat, a musí se domlouvat s dalšími spoluvlastníky. Platí to i pro výkup podílu.
Pokud víte, že dům chcete prodat nebo si ho jeden z vás nechá, proberte to s notářem ještě v dědickém řízení. Rozhodnutí o dědictví může potvrdit i rozdělení pozůstalosti mezi dědice, a předejít tak spoluvlastnictví, se kterým nikdo z vás nepočítal.
Předkupní právo: komu patří, jak dlouho trvá a jak ho splnit
Ve znění účinném do 30. června 2020 měli zákonné předkupní právo spoluvlastníci nemovitostí obecně. Novela č. 163/2020 Sb. ho od 1. července 2020 omezila na spoluvlastnictví, které vzniklo bez vlivu spoluvlastníků, typicky děděním, a na šest měsíců.
Co říká zákon
Předkupní právo se týká spoluvlastnictví, které vzniklo pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, kdy spoluvlastníci nemohli vznik svých práv a povinností od počátku ovlivnit. Ostatní spoluvlastníci ho mají po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Neplatí při převodu na jiného spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé. Předkupní právo se uplatní i při bezúplatném převodu, a to za obvyklou cenu. Nedohodnou-li se spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, vykoupí podíl poměrně podle velikosti svých podílů (§ 1124 občanského zákoníku).
Od kterého dne šest měsíců počítat, si u dědictví nechte potvrdit od notáře nebo advokáta. Dědické právo vzniká smrtí zůstavitele, ale soud ho potvrzuje až na konci řízení. Pokud řízení trvalo dlouho, může lhůta v době prodeje už uplynout, nebo naopak ještě běžet.
Pokud předkupní právo trvá, nestačí sourozencům ústně říct, že prodáváte. Obecná pravidla předkupního práva v občanském zákoníku počítají s písemnou nabídkou, která obsahuje všechny podmínky smlouvy s kupujícím (§ 2147). U nemovitosti má předkupník na zaplacení tři měsíce od nabídky, pokud se nedohodnete jinak (§ 2148). Jak nabídku sepsat a doručit u vašeho podílu, připraví advokát.
Vedle zákonného předkupního práva zkontrolujte na listu vlastnictví i smluvní předkupní právo nebo jiná omezení.
Společný prodej: dohodněte se písemně předem
Než přijde první zájemce nebo výkupní nabídka, sepište si s ostatními dědici dohodu. Ušetříte si dohadování ve chvíli, kdy bude kupující čekat na podpis.
- Kdo jedná se zájemci a do jaké ceny smí souhlasit sám.
- Kdo platí vyklizení, úklid, energie a smlouvy a jak se to vyúčtuje.
- Kdo má klíče, umožní prohlídky a předá dům.
- Do kdy se vystěhuje ten, kdo v domě bydlí.
- Jak se rozdělí výtěžek a zda se někomu vracejí dřívější výdaje.
Výdaj jednoho dědice na opravu se automaticky nestává nárokem vůči ostatním. Pokud se chcete vyrovnat, napište do dohody, kolik a z čeho se vrací.
Modelová situace
Dům po rodičích, tři sourozenci po jedné třetině
Sourozenci se dohodli na společném prodeji. Bratr před dvěma lety zaplatil opravu střechy a ostatní souhlasili, že mu ji vrátí z kupní ceny.
| Kupní cena celého domu | 4 200 000 Kč |
|---|---|
| Vyklizení a úklid | −30 000 Kč |
| Kupní smlouva a úschova (podíl prodávajících) | −18 000 Kč |
| Vrácení opravy střechy bratrovi podle dohody | −120 000 Kč |
| Zbývá k rozdělení | 4 032 000 Kč |
| Každému ze sourozenců (1/3) | 1 344 000 Kč |
Bratr dostane 1 344 000 Kč a vrácených 120 000 Kč, celkem 1 464 000 Kč. Sestry dostanou každá 1 344 000 Kč.
Čísla jsou ilustrační. Daň z příjmů posuzuje každý dědic samostatně podle svých podmínek.
Jak se u zděděné nemovitosti posuzuje daň z příjmů, popisuje článek Co vám z prodeje zůstane po daních a výdajích.
Když se spoluvlastníci na prodeji neshodnou
Podle § 1140 občanského zákoníku nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý může žádat o zrušení spoluvlastnictví, ale ne v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.
Dohoda o zrušení spoluvlastnictví nemovitosti musí být písemná a musí určit způsob vypořádání (§ 1141). Můžete dům rozdělit, prodat a rozdělit výtěžek, nebo ho převést na jednoho či více z vás, kteří ostatní vyplatí.
Když se nedohodnete, rozhodne na návrh kteréhokoli spoluvlastníka soud (§ 1143). Je-li to možné, dům rozdělí. Pokud rozdělení dobře možné není, přikáže ho za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li ho nikdo, nařídí prodej ve veřejné dražbě (§ 1147). Soudní řízení trvá a stojí peníze, proto se vyplatí zkusit nejdřív dohodu, třeba s pomocí advokáta nebo mediátora.
Pozor
Pokud svůj podíl prodáte cizímu kupujícímu, vaši sourozenci získají nového spoluvlastníka. I on může žádat o zrušení spoluvlastnictví soudem. Prodej podílu proto se sourozenci proberte předem, i když k němu jejich souhlas nepotřebujete.
Postup od dědictví k prodeji
Získejte rozhodnutí o dědictví
Ověřte, že má vyznačenou právní moc a že odpovídá tomu, co chcete prodat.
Zkontrolujte list vlastnictví
Jste zapsáni jako vlastníci ve správných podílech? Nevázne na nemovitosti zástava, věcné břemeno nebo smluvní předkupní právo?
Rozhodněte, zda prodáváte celek, nebo podíl
U celku se dohodněte se všemi vlastníky. U podílu ověřte předkupní právo a jeho lhůtu.
Sepište dohodu spoluvlastníků
Cena, náklady, předání a rozdělení výtěžku včetně případného vyrovnání výdajů.
Připravte smlouvu a úschovu
Kupní smlouvu, úschovu a návrh na vklad nechte připravit advokátem nebo notářem. Podklady najdete v článku o dokumentech k prodeji.
Chyby při prodeji zděděné nemovitosti
Podpis smlouvy před skončením dědického řízení
Dědic slíbí kupujícímu cenu i termín, ale ještě není potvrzeným vlastníkem a ostatní dědicové nesouhlasí.
Jak tomu předejít: Prodej během řízení proberte s notářem. Smlouvu podepisujte až s potřebnými souhlasy nebo po potvrzení dědictví.
Přehlédnuté předkupní právo
Podíl se prodá cizímu kupujícímu bez nabídky sourozencům, kteří předkupní právo ještě mají. Následuje spor.
Jak tomu předejít: Nechte si určit, zda a do kdy předkupní právo trvá, a nabídku udělejte písemně se všemi podmínkami.
Nevypořádané výdaje jednoho dědice
Jeden sourozenec platil opravy nebo energie a po prodeji chce peníze zpět. Ostatní o tom nevěděli.
Jak tomu předejít: Výdaje doložte a jejich vrácení napište do dohody před podpisem kupní smlouvy.
Výkupní nabídka jako cena pro vypořádání
Sourozenci se vyplácejí podle nabídky kupujícího, která odráží jeho náklady a zisk, ne tržní cenu.
Jak tomu předejít: Pro vzájemné vyplacení si objednejte odhad nebo znalecký posudek.
Co si připravit a ověřit
Poznámky a označené položky zůstanou jen v otevřené stránce. Pro další práci je stáhněte nebo vytiskněte. Nevkládejte jména a kontakty zájemců.
Časté otázky k prodeji po dědictví
Musím podíl nejdřív nabídnout celé rodině?
Ne. Zákonné předkupní právo mají jen ostatní spoluvlastníci, a to šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Při převodu na spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v přímé řadě se neuplatní. Zkontrolujte ale i smluvní předkupní právo.
Mohu jednat o prodeji, když dědické řízení ještě běží?
Jednat ano, podepsat převod sám ne. Před potvrzením dědictví se pozůstalost jen spravuje a k úkonu nad rámec prosté správy je potřeba souhlas dědiců, případně soudu. Postup proberte s notářem.
Sourozenec v domě bydlí a s prodejem nesouhlasí. Co mohu dělat?
Svůj podíl můžete prodat i bez jeho souhlasu. Pokud má předkupní právo, musíte mu podíl nejdřív nabídnout. Celý dům bez něj prodat nemůžete. Zbývá dohoda o vypořádání, nebo návrh na zrušení spoluvlastnictví soudem.
Za kolik se prodává spoluvlastnický podíl?
Jednotná sazba neexistuje. Cena závisí na velikosti podílu, vztazích mezi spoluvlastníky, užívání domu a na tom, zda kupující může počítat s brzkým vypořádáním. Nabídku porovnejte s tím, co byste dostali při společném prodeji celku.
Zdroje a stav kontroly
- Portál veřejné správy: řízení o pozůstalostiŘízení vede soud, úkony provádí notář jako soudní komisař, rozhodnutí potvrzuje nabytí a rozdělení pozůstalosti.
- Občanský zákoník, § 1479 a § 1670Dědické právo vzniká smrtí zůstavitele, soud nabytí dědictví potvrzuje.
- Občanský zákoník, § 1677 až § 1680Správa pozůstalosti, prostá správa, souhlas dědiců nebo soudu, nakládání před skončením řízení.
- Občanský zákoník, § 1122 a § 1123Podíl jako míra účasti na právech a povinnostech, nakládání s podílem.
- Občanský zákoník, § 1124Šestiměsíční předkupní právo spoluvlastníků, výjimky, bezúplatný převod a poměrné uplatnění.
- BusinessInfo.cz: novela občanského zákoníku č. 163/2020 Sb.Změna předkupního práva spoluvlastníků od 1. července 2020.
- Občanský zákoník, § 2147 a § 2148Písemná nabídka se všemi podmínkami a tříměsíční lhůta k zaplacení u nemovitosti.
- Občanský zákoník, § 1140 až § 1147Zrušení spoluvlastnictví dohodou nebo soudem a způsoby vypořádání.
Podklady zkontrolovány 30. října 2026. Lidská odborná revize této verze dosud není doložena. U konkrétního obchodu je třeba posoudit jeho dokumenty a okolnosti.
Redakční pravidla