Obsah stránky · 10 částí
Krátce
Požádejte banku o vyčíslení k plánovanému dni splacení. Ve smlouvách určete, že část kupní ceny půjde z úschovy přímo na váš úvěr a zbytek vám. Po splacení banka vydá potvrzení o zániku zástavního práva a s ním se podá návrh na výmaz. Náhradu za předčasné splacení banka nesmí chtít, pokud od uzavření smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců a prodáváte nemovitost, která úvěr zajišťovala nebo na kterou byl určen. U fixace, která začala před 1. 9. 2024 a stále běží, platí dřívější úprava.
Vyčíslení musí platit pro den, kdy bance skutečně zaplatíte.
Po 24 měsících od uzavření smlouvy je splacení kvůli prodeji bez náhrady nákladů.
Peníze na úvěr odcházejí dřív, než je kupující zapsaný. Smlouvy musí řešit i nevydařený převod.
Začněte vyčíslením od banky
Zůstatek jistiny v bankovní aplikaci není částka, kterou při prodeji zaplatíte. Oznamte bance, že chcete úvěr kvůli prodeji předčasně splatit. Podle § 117 odst. 6 zákona o spotřebitelském úvěru vám pak bez zbytečného odkladu musí dát vyčíslení rozdělené na jistinu, úrok a další náklady. Přidá předpokládanou náhradu nákladů se všemi předpoklady výpočtu a informaci, kdy náhradu požadovat nesmí.
Vedle vyčíslení si vyžádejte písemně:
- Ke kterému dni vyčíslení platí a o kolik roste každý den navíc.
- Číslo účtu a identifikaci platby, pod kterou má úschova peníze poslat.
- Čím prodej doložíte, například kupní smlouvou nebo potvrzením o podání návrhu na vklad.
- Kdy a v jaké podobě vydá potvrzení o zániku zástavního práva.
Podívejte se také na list vlastnictví. Je tam vedle zástavního práva zapsaný i zákaz zcizení nebo zatížení ve prospěch banky? Pak si od ní před podpisem kupní smlouvy vyžádejte písemný souhlas s prodejem.
Zaplatíte bance za předčasné splacení?
Předčasně splatit můžete kdykoli. Banka má nárok jen na náhradu účelně vynaložených nákladů a v řadě situací ani na tu. Rozhoduje § 117 odst. 3 a 4 a způsob výpočtu v § 117a.
| Situace | Co smí banka chtít |
|---|---|
| Prodáváte nemovitost, která úvěr zajišťovala nebo na kterou byl úvěr určen, a od uzavření smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců | Nic. Totéž platí při převodu družstevního podílu. |
| Splácíte mimo období s pevnou sazbou, nebo do 3 měsíců od chvíle, kdy vám banka oznámí sazbu na další období | Nic. |
| Měsíc před výročím smlouvy splácíte nejvýš 25 % celkové výše úvěru | Za tuto část nic. |
| Prodáváte dřív než po 24 měsících od uzavření smlouvy | Administrativní náklady nejvýš 1 000 Kč a úrokový rozdíl. Celkem nejvýš 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, maximálně 1 %. |
| Fixace začala před 1. 9. 2024 a stále běží | Řídí se dřívější úpravou. Banka smí chtít jen účelně vynaložené náklady, hlavně administrativní; jiné musí prokázat. |
Poslední řádek vychází z výkladu ČNB: nová pravidla se u dříve sjednaných fixací použijí až od nového fixačního období, které začne po 1. září 2024. Pro dřívější úpravu ČNB za účelné náklady považuje hlavně administrativní náklady. Ušlý zisk banky mezi ně nepatří. U nové úpravy naopak § 117a k administrativním nákladům do 1 000 Kč připočítává úrokový rozdíl. Pokud vám banka náhradu vyčíslí, chtějte vědět, podle kterého režimu ji počítá.
Modelová situace
Prodej 20 měsíců po uzavření hypotéky
Hypotéku jste uzavřeli 1. března 2025 s fixací do 1. března 2030. Úschova úvěr doplatí 1. listopadu 2026, tedy po 20 měsících. Splácíte 2 400 000 Kč a do konce fixace zbývají 3 roky a 4 měsíce.
| Předčasně splacená částka | 2 400 000 Kč |
|---|---|
| Započaté roky do konce fixace | 4 |
| Strop: 4 × 0,25 %, nejvýš 1 % | 1 % |
| Nejvyšší možná náhrada | 24 000 Kč |
Skutečná náhrada může být nižší. Když jsou průměrné sazby, které zveřejňuje ČNB, vyšší než ta vaše, úrokový rozdíl vyjde záporný a náhrada je nízká, nebo dokonce nulová. Kdybyste úvěr splatili až po 1. březnu 2027, banka by náhradu chtít nesměla.
Čísla jsou ilustrační. Skutečnou částku určí vyčíslení banky.
Kupující s hypotékou: dvě banky, jeden harmonogram
Každá banka hlídá něco jiného. Ta vaše určuje doplacení a odstranění své zástavy. Banka kupujícího určuje, kdy uvolní peníze, a chce zástavní právo pro sebe. Obě podmínky musí jít splnit současně. Písemné podmínky obou bank si proto opatřete dřív, než je advokát nebo notář přepíše do smluv.
| Co potřebujete zjistit | Z jakého podkladu |
|---|---|
| Částku a den doplacení | Z platného vyčíslení vaší banky. |
| Kdy banka kupujícího uvolní peníze | Z jejích čerpacích podmínek: například po podání návrhu na vklad, nebo až po zápisu. |
| Pořadí podání návrhů a výmazu | Z požadavků obou bank a připravených listin. |
| Komu jde která část ceny | Z kupní a úschovní smlouvy, které podmínkám bank odpovídají. |
Pořadí zápisů v katastru se řídí okamžikem, kdy návrh došel na úřad (§ 9 katastrálního zákona). Proto se podávání návrhů plánuje. Pokud vás banka kupujícího požádá o podpis zástavní smlouvy ještě jako vlastníka, nechte si vysvětlit, co se stane, když převod neproběhne. Kupující bez schválené hypotéky je pro vás riziko; podmínku financování řešte už v rezervační smlouvě.
Jak rozdělit kupní cenu a kolik vám zůstane
Obvykle se kupní cena složí do úschovy. Po splnění sjednaných podmínek z ní odejde část přímo vaší bance podle vyčíslení a zbytek vám. U každé části má smlouva určit, komu se platí, čím se úhrada doloží a jak se započte na cenu.
Modelová situace
Byt 2+1 v Ostravě s hypotékou
Hypotéku jste uzavřeli v roce 2019, současná fixace začala v roce 2025. Od uzavření smlouvy uplynulo víc než 24 měsíců a fixace běží podle nové úpravy, takže náhradu za předčasné splacení banka chtít nesmí.
| Kupní cena | 3 900 000 Kč |
|---|---|
| Doplacení hypotéky podle vyčíslení banky (z úschovy přímo bance) | −1 640 000 Kč |
| Náhrada za předčasné splacení | 0 Kč |
| Návrh na výmaz zástavy (listinně) | −2 000 Kč |
| Odměna za úschovu (podle ceníku, modelově) | −6 000 Kč |
| Na váš účet | 2 252 000 Kč |
Čísla jsou ilustrační. Skutečnou částku určí vyčíslení banky a smlouvy. Daň z příjmů řešte zvlášť; splacená hypotéka není daňový výdaj.
Pozor
Pokud se z úschovy doplatí váš úvěr ještě před zápisem kupujícího, peníze už v úschově neleží. Když pak katastr návrh zamítne, nestačí ujednání „úschova vrátí peníze“. Smlouva musí říct, jak a do kdy kupujícímu vrátíte částku, kterou dostala vaše banka. Tuto pasáž si nechte připravit advokátem nebo notářem.
Výmaz zástavy: kdo ho podá a kolik stojí
Splacením úvěru zástava z katastru nezmizí sama. Banka vydá potvrzení o zániku zástavního práva a to je vkladová listina pro výmaz. Výmaz se navrhuje návrhem na vklad, protože ten slouží i k výmazu práv (§ 14 katastrálního zákona). Poplatek je 2 000 Kč, přes portál katastru 1 600 Kč.
Ve smlouvě určete, kdo návrh podá a do kdy: vy, kupující, nebo advokát či notář, který vede úschovu. Kupující bude chtít mít zástavu vymazanou. Počítejte s tím, že na výmaz naváže i výplatu zbytku ceny. Jak podat návrh a kolik stojí, najdete v článku o návrhu na vklad.
Postup prodeje s hypotékou krok za krokem
Vyžádejte si vyčíslení a podmínky banky
Částka k plánovanému dni, účet, doklady k prodeji, souhlas s prodejem, potvrzení o zániku zástavy.
před inzerátemPodepište rezervaci s podmínkou financování
Kupující s hypotékou doloží, že ji banka schválila, nebo má dohodnutý postup, když neschválí.
Uzavřete kupní a úschovní smlouvu
Rozdělení ceny, platba vaší bance, podání návrhů, výmaz a postup při neúspěšném převodu.
Kupující složí peníze do úschovy
Vlastní zdroje i hypotéku. Banka kupujícího čerpá podle svých podmínek.
Podají se návrhy na vklad
Převod vlastnictví a zástavní právo banky kupujícího, v pořadí, které chtějí banky.
nejméně 20 dnů do povoleníÚschova doplatí váš úvěr
V okamžiku, který určuje smlouva. Banka vydá potvrzení o zániku zástavního práva.
Výmaz zástavy a výplata zbytku
Po zápisu kupujícího a výmazu zástavy vám úschova pošle zbytek ceny. Následuje předání nemovitosti.
Může kupující převzít vaši hypotéku?
Jen se souhlasem banky. Podle § 1888 občanského zákoníku se ten, kdo dluh převezme, stane dlužníkem místo vás, jen pokud s tím věřitel souhlasí. Banka bude kupujícího posuzovat jako nového klienta. Než kupujícímu slíbíte „převzetí sazby“, mějte písemně, zda a za jakých podmínek banka změnu dlužníka přijme a zda vás ze závazku propustí.
Bez toho zůstáváte dlužníkem vy, i když nemovitost patří někomu jinému. U více úvěrů, spoludlužníků nebo zajištění další nemovitostí předložte advokátovi celý soubor smluv.
Chyby při prodeji s hypotékou
Cena podle zůstatku v aplikaci
Ke dni splacení přibude úrok a případné náklady. Cena pak na doplacení nemusí stačit.
Jak tomu předejít: počítejte z písemného vyčíslení k plánovanému dni.
Prodej těsně před uplynutím 24 měsíců
O měsíc dřívější splacení může stát až 1 % splacené částky.
Jak tomu předejít: zjistěte datum uzavření úvěrové smlouvy a podle něj nastavte termín splacení.
Platba bance bez plánu pro neúspěšný převod
Úvěr je splacený, katastr návrh zamítne a kupující chce peníze zpět.
Jak tomu předejít: nechte ve smlouvě popsat vrácení i té části ceny, která už odešla bance.
Zapomenutý výmaz zástavy
Úvěr je splacený, ale zástava zůstává na listu vlastnictví a kupující zadrží zbytek ceny.
Jak tomu předejít: určete, kdo a kdy podá návrh na výmaz, hned po vydání potvrzení banky.
Co si připravit a ověřit
Poznámky a označené položky zůstanou jen v otevřené stránce. Pro další práci je stáhněte nebo vytiskněte. Nevkládejte jména a kontakty zájemců.
Další otázky k prodeji s hypotékou
Od kdy se počítá 24 měsíců: od začátku fixace, nebo od smlouvy?
Od uzavření smlouvy o úvěru, který splácíte. Pokud jste hypotéku refinancovali u jiné banky novou smlouvou, běží lhůta od ní.
Může mít kupující jinou banku než já?
Ano. Je potřeba sladit její čerpací podmínky s doplacením vašeho úvěru a výmazem zástavy. Obě banky by měly konkrétní postup potvrdit písemně.
Co když nestihneme zaplatit v platnosti vyčíslení?
Požádejte banku o nové vyčíslení. Pak zkontrolujte, zda částka v kupní a úschovní smlouvě stále stačí, a případný rozdíl dorovnejte podle dohody.
Prodejní cena nestačí na doplacení dluhu. Co teď?
Než se kupujícímu zavážete, předložte bance plán prodeje. Zjistěte, jak rozdíl doplatíte a za jakých podmínek banka vydá potvrzení o zániku zástavy. Bez tohoto potvrzení zástavu nevymažete a kupující ani jeho banka nedostanou list vlastnictví bez vaší zástavy.
Zdroje a stav kontroly
- Zákon o spotřebitelském úvěru, § 117: předčasné splaceníOdst. 3 písm. e): bez náhrady při převodu nemovitosti či družstevního podílu po 24 měsících od uzavření smlouvy; odst. 4: strop 0,25 % za započatý rok fixace, nejvýše 1 %; odst. 6: vyčíslení po oznámení úmyslu splatit.
- Zákon o spotřebitelském úvěru, § 117a: výpočet nákladůKladný součet administrativních nákladů (nejvýše 1 000 Kč) a úrokového rozdílu mezi smluvním a referenčním úrokem.
- ČNB: výklad účelně vynaložených nákladůU dříve sjednaných fixací se nová úprava (zákon č. 462/2023 Sb.) použije od nového fixačního období začínajícího po 1. 9. 2024. Pro dřívější úpravu: účelné jsou hlavně administrativní náklady, jiné musí banka prokázat, ušlý zisk mezi ně nepatří. Podle nové úpravy se náklady počítají podle § 117a.
- Katastrální zákon, § 9 a § 14Pořadí zápisů podle okamžiku doručení návrhu; návrh na vklad slouží k zápisu i výmazu práv.
- Zákon o správních poplatcích, položka 120 a § 92 000 Kč za návrh na vklad, sleva 20 % u elektronického formuláře.
- Občanský zákoník, § 1888: převzetí dluhuPřejímatel se stane dlužníkem místo původního dlužníka jen se souhlasem věřitele.
Podklady zkontrolovány 30. října 2026. Lidská odborná revize této verze dosud není doložena. U konkrétního obchodu je třeba posoudit jeho dokumenty a okolnosti.
Redakční pravidla