Obsah stránky · 9 částí

Krátce

Výhradní zprostředkování podle zákona omezuje nejen najmutí jiné realitky, ale i prodej bez součinnosti vaší kanceláře. Kolik vás přímý prodej může stát, zákon neurčuje: rozhoduje text smlouvy o provizi a smluvní pokutě. Se spotřebitelem smí výhradnost trvat nejdéle 6 měsíců. Než kupci podepíšete rezervaci, mějte od kanceláře písemný souhlas s prodejem právě tomuto kupci a dohodnutou odměnu.

01

Výhradnost omezuje i váš přímý prodej. Provizi nebo pokutu za něj ale musí výslovně sjednat smlouva.

02

Výhradnost se spotřebitelem trvá nejvýše 6 měsíců a prodloužit ji lze až v posledních 30 dnech.

03

Nejbezpečnější je písemný dodatek o konkrétním kupci, podepsaný ještě před rezervací.

Co výhradnost znamená podle zákona

Zákon o realitním zprostředkování chápe výhradnost jako omezení dvou vašich práv. Omezuje právo najmout si na stejnou nemovitost jinou kancelář a také právo uzavřít kupní smlouvu bez součinnosti své kanceláře (§ 17 odst. 1). Podpisem výhradnosti jste tedy přijali i omezení prodeje „bokem“. Jak daleko jde, třeba jestli platí výjimka pro kupce, kterého najdete sami, určuje vaše smlouva.

Co se stane, když přesto prodáte sami, zákon neříká. Nárok kanceláře na peníze proto stojí na tom, co jste podepsali: na ujednání o provizi, o smluvní pokutě, případně na nároku na náhradu škody. Před jednáním si oddělte pravidla, která platí vždy, od těch, která platí jen proto, že jsou ve smlouvě.

Platí ze zákona (u spotřebitele vždy)

  • Výhradnost nejvýše na 6 měsíců, prodloužení nejdříve 30 dnů před koncem (§ 17 odst. 4).
  • U smlouvy na dobu neurčitou výpovědní doba nejvýše 1 měsíc (§ 18).
  • Provize je splatná nejdříve dnem uzavření kupní smlouvy, dříve jen s výslovným poučením (§ 19 odst. 1 a 2).
  • Záloha na provizi nejvýše dvě třetiny provize (§ 19 odst. 3).
  • Žádná provize, pokud jste prodali po zániku smlouvy kvůli nečinnosti nebo pochybení kanceláře (§ 19 odst. 4).

Platí jen, pokud to stojí ve smlouvě

  • Výjimka pro kupce, kterého najdete sami.
  • Výše provize a cena, ze které se počítá.
  • Smluvní pokuta za prodej bez součinnosti a její výše.
  • Ochranná doba, kdy chce kancelář provizi i po skončení smlouvy.
  • Povinnost hlásit kanceláři zájemce, kteří se ozvou přímo vám.

Platíte provizi, když kupce najdete sami?

Provize je podle občanského zákoníku odměnou za to, že vám zprostředkovatel zprostředkuje uzavření smlouvy s třetí osobou (§ 2445). Pokud kancelář s vaším kupcem nikdy nejednala, samotná definice provize jí nárok nedává. Výhradní smlouva ale může obsahovat zvláštní ujednání: provizi zaplatíte i při přímém prodeji, nebo zaplatíte smluvní pokutu za porušení výhradnosti.

Ve smlouvě a obchodních podmínkách hledejte slova „smluvní pokuta“, „porušení výhradnosti“, „prodej bez součinnosti“, „vlastní zájemce“ a „přímý prodej“. Smluvní pokutu může kancelář požadovat, i když jí žádná škoda nevznikla (§ 2048). Je-li pokuta sjednána, nemá kancelář za stejné porušení nárok na náhradu škody, pokud smlouva neurčí jinak (§ 2050). Bez pokuty ve smlouvě může kancelář tvrdit, že jí vznikla škoda, ale musí ji doložit.

Modelová situace

Byt 3+1 v Opavě a kupec z vlastní práce

Majitelka podepsala 1. března výhradní smlouvu na 6 měsíců. Provize činí 4 % z kupní ceny včetně DPH a smlouva sjednává smluvní pokutu ve výši provize za prodej bez součinnosti kanceláře. V červnu jí kolegyně nabídne 3 600 000 Kč. Kancelář s ní nikdy nemluvila.

Kupní cena3 600 000 Kč
Smluvní pokuta při prodeji bez dohody (4 %)−144 000 Kč
Zůstane, pokud kancelář pokutu uplatní3 456 000 Kč

Majitelka místo toho kanceláři napíše a dohodne dodatek: kancelář připraví smlouvy, zajistí úschovu a předání za odměnu 45 000 Kč a pokutu uplatňovat nebude. Majitelce zůstane 3 555 000 Kč, tedy o 99 000 Kč více než při sporu, který by navíc mohl trvat měsíce.

Čísla jsou ilustrační. Výši provize, pokuty i dohodnuté odměny určuje vaše smlouva a jednání s kanceláří.

Co říká zákon

Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit (§ 2051 občanského zákoníku). Ve smlouvě se spotřebitelem jsou navíc zakázána zneužívající ujednání a zákon mezi ně řadí i nepřiměřenou sankci za porušení povinnosti (§ 1813 a § 1814). Obojí ale pomáhá až ve sporu. Před podpisem s kupcem je rychlejší a jistější dohoda.

Pozor

Rezervace s vlastním kupcem podepsaná bez dohody s kanceláří vás může zavázat dvakrát: vůči kupci a zároveň k pokutě vůči realitce. Zákaz uložit vám povinnost prodat (§ 14) se týká smlouvy s kanceláří, ne vaší dohody s kupujícím.

Splňuje vaše smlouva zákonné náležitosti?

Než začnete vyjednávat, zkontrolujte, jestli smlouva odpovídá zákonu. Vadná smlouva neznamená automaticky konec všech nároků, ale posiluje vaši pozici při jednání. U sporných bodů se poraďte s advokátem.

Co zákon vyžadujeCo když to chybí
Písemnou formu smlouvy (§ 9 odst. 2)Neplatnost může namítnout jen zájemce, tedy vy.
Označení nemovitosti, kupní cenu nebo způsob jejího určení a výši provize nebo způsob jejího určení (§ 10)Smlouva je neplatná; namítnout to můžete jen vy.
Informaci o provizi, kterou má kancelář ke stejné nemovitosti sjednanou s jinou osobou, nejpozději při podpisu (§ 12 odst. 3)Můžete od smlouvy odstoupit (§ 12 odst. 4).
Oddělenou listinu: smlouva s kanceláří nesmí být v jedné listině s kupní smlouvou (§ 15)Neplatnost z tohoto důvodu může namítnout jen zájemce.
Poučení, pokud má být provize splatná dříve než při podpisu kupní smlouvy (§ 19 odst. 2)Bez poučení nelze dřívější splatnost se spotřebitelem sjednat.

Předání výpisu z katastru (§ 11) a informace o závadách nemovitosti (§ 12 odst. 1) dluží kancelář zájemci o koupi, ne vám jako prodávajícímu. Na jejich chybění se proto při jednání neodvolávejte. Ke splnění ani k zajištění dluhu ze smlouvy se spotřebitelem nesmí kancelář použít směnku ani šek (§ 16). Pokud jste nějakou podepsali, ukažte ji advokátovi dřív, než budete jednat o penězích.

Kdy výhradnost končí a jak smlouvu ukončit

Se spotřebitelem lze výhradnost sjednat jen na dobu určitou, nejdéle na 6 měsíců. Prodloužit ji můžete opakovaně, ale vždy nejdříve 30 dnů před jejím uplynutím (§ 17 odst. 4). Doložka o automatickém prodloužení podepsaná rovnou se smlouvou tomuto pravidlu neodpovídá. Pokud ji ve smlouvě máte, nechte posoudit, co pro vás znamená.

Konec výhradnosti ale nemusí být konec celé smlouvy. Kancelář může nemovitost dál nabízet nevýhradně a smlouva může mít vlastní dobu trvání. Je-li sjednána doba, závazek zaniká, pokud do jejího konce kupní smlouva uzavřena nebyla (§ 2453). U smlouvy na dobu neurčitou smí být výpovědní doba nejvýše 1 měsíc (§ 18). Výpověď pošlete prokazatelně a způsobem, který určuje smlouva.

6 měsíců
nejdelší výhradnost se spotřebitelem
30 dnů
nejdříve před koncem lze výhradnost prodloužit
1 měsíc
nejdelší výpovědní doba u smlouvy na dobu neurčitou
2/3
nejvyšší možná záloha na provizi

Jak se s kanceláří dohodnout o vlastním kupci

  1. Sepište, odkud kupec přišel

    Zapište datum a způsob prvního kontaktu. Viděl kupec inzerát kanceláře, byl na její prohlídce, mluvil s makléřem? Uložte zprávy a e-maily. Kancelář se zeptá právě na tohle.

    jeden večer

  2. Najděte ve smlouvě rozhodná místa

    Vypište si článek o výhradnosti, provizi a její splatnosti, smluvní pokutě, výjimkách, době trvání, ochranné době a doručování. Přidejte obchodní podmínky a všechny dodatky.

    hodina

  3. Napište kanceláři konkrétní dotaz

    Popište kupce, cenu a průběh kontaktu a požádejte o písemné vyjádření s termínem. Ptejte se na souhlas, výši odměny a na článek smlouvy, o který ji kancelář opírá. Vzor najdete níže.

    s termínem odpovědi

  4. Vyjednejte jednu ze tří variant

    Výjimku pro tohoto kupce bez odměny, sníženou odměnu za práci, kterou kancelář skutečně odvede (smlouvy, úschova, předání), nebo dohodnuté ukončení smlouvy s vypořádáním nároků.

  5. Podepište dodatek, až potom rezervaci

    Dodatek má jednoznačně označit kupce a nemovitost, výši a splatnost odměny a uvést, že kancelář za tento prodej nebude uplatňovat provizi ani pokutu nad rámec dohody. Podepsat ho musí osoba oprávněná za kancelář jednat.

Dobrý den,

ozval se mi přímo zájemce o koupi [nemovitost], se kterým jsem v kontaktu [od kdy a jak]. Vaši nabídku ani prohlídku podle mých informací [neviděl / viděl dne …]. Chci mu nemovitost prodat za [cena].

Prosím o písemné vyjádření do [datum]: 1) zda s prodejem tomuto zájemci souhlasíte, 2) jakou odměnu nebo jiný nárok byste uplatnili a podle kterého článku smlouvy, 3) jakou součinnost při prodeji zajistíte.

Dohodu navrhuji uzavřít jako dodatek ke smlouvě ještě před podpisem rezervace.

Děkuji, [jméno]

Můžete počkat, až smlouva skončí?

Můžete, ale počítejte se dvěma pravidly. Podle občanského zákoníku nárok na provizi nezaniká, pokud byla smlouva, ke které se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku (§ 2454). Smlouva navíc může obsahovat ochrannou dobu, během níž chce kancelář provizi i za pozdější prodej. Ověřte, jak ochranná doba vymezuje zájemce: jen ty, které kancelář představila, nebo kohokoli.

Spotřebitele chrání § 19 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování. Pokud jste kupní smlouvu uzavřeli až po zániku závazku kvůli nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti kanceláře, provize jí nenáleží. Tuto výjimku musíte umět doložit, proto si schovejte zprávy, na které kancelář nereagovala, a přehled toho, co pro prodej udělala.

Čekání má i praktické riziko: kupec nemusí vydržet. A pokud s ním mezitím podepíšete závaznou dohodu, může to podle znění vaší smlouvy být porušením výhradnosti, i když převod proběhne až později.

Chyby při prodeji vlastnímu kupci

Rezervace dřív než dohoda s kanceláří

Zavážete se kupci a kancelář může zároveň uplatnit pokutu nebo provizi podle smlouvy.

Jak tomu předejít: nejdřív podepsaný dodatek s kanceláří, potom rezervace nebo kupní smlouva.

Spoléhání na ústní souhlas makléře

Makléř nemusí být oprávněn jednat za kancelář a ústní slib se ve sporu těžko dokazuje.

Jak tomu předejít: chtějte písemný dodatek podepsaný osobou, která za kancelář jedná.

Výpověď poslaná jinak, než určuje smlouva

Smlouva pak může běžet dál, včetně výhradnosti a ochranné doby.

Jak tomu předejít: dodržte formu a adresu ze smlouvy, pošlete výpověď doporučeně nebo datovou schránkou a schovejte doklad o doručení.

Zatajení kupce do konce výhradnosti

Kancelář může prodej zjistit z katastru a zatajení vám ve sporu neprospěje. Výjimka podle § 19 odst. 4 se na takový postup nevztahuje.

Jak tomu předejít: řešte kupce otevřeně a písemně hned, jak se ozve.

Prodloužení výhradnosti podepsané mimochodem

Prodloužení schované v dodatku nebo v e-mailu vás může vázat dalších až 6 měsíců.

Jak tomu předejít: každý dokument od kanceláře před podpisem přečtěte celý a hledejte slova „prodlužuje“ a „výhradní“.

Co si připravit a ověřit

Poznámky a označené položky zůstanou jen v otevřené stránce. Pro další práci je stáhněte nebo vytiskněte. Nevkládejte jména a kontakty zájemců.

Časté otázky k výhradní smlouvě a vlastnímu kupci

Makléř mi ústně dovolil prodat přímo. Stačí to?

Nestačí. Požádejte o písemný dodatek, který označí kupce, nemovitost a odměnu a potvrdí, že kancelář za tento prodej nebude chtít provizi ani pokutu nad rámec dohody. Podepsat ho má osoba oprávněná za kancelář jednat.

Kupec viděl inzerát realitky, ale ozval se přímo mně. Je to můj kupec?

Záleží na tom, jak smlouva vymezuje „vlastního zájemce“, a na skutečném průběhu. Pokud kupec s kanceláří jednal, může tvrdit, že se k prodeji vztahovala její činnost (§ 2454 občanského zákoníku). Doložte datum a způsob prvního kontaktu a dohodněte se písemně.

Ve smlouvě mám výhradnost na 12 měsíců. Platí to?

Se spotřebitelem lze výhradnost sjednat nejdéle na 6 měsíců a prodloužit ji až v posledních 30 dnech před koncem (§ 17 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování). Jaké následky má delší lhůta ve vaší smlouvě, nechte posoudit advokátem dřív, než kanceláři odpovíte.

Mohu výhradní smlouvu kdykoli vypovědět?

Smlouva na dobu určitou končí jejím uplynutím. U smlouvy na dobu neurčitou smí být výpovědní doba nejvýše 1 měsíc. Odstoupit můžete například tehdy, když vám kancelář při podpisu nesdělila provizi, kterou má ke stejné nemovitosti sjednanou s jinou osobou (§ 12 odst. 3 a 4).

Zdroje a stav kontroly

Podklady zkontrolovány 30. října 2026. Lidská odborná revize této verze dosud není doložena. U konkrétního obchodu je třeba posoudit jeho dokumenty a okolnosti.

Redakční pravidla