Obsah stránky · 9 částí
Krátce
Družstevní byt neprodáváte jako nemovitost, ale převádíte družstevní podíl. S ním na kupujícího přechází nájem bytu a dluhy vůči družstvu spojené s jeho užíváním. Převod se nezapisuje do katastru; vůči družstvu je účinný doručením účinné smlouvy nebo společného prohlášení o jejím uzavření. Družstvo převod nezakáže, pokud kupující splňuje podmínky stanov pro členství. Příjem je osvobozený od daně, pokud jste podíl vlastnili déle než 5 let.
Převádíte podíl a nájem, ne byt. Smlouvu doručujete družstvu, katastr se nemění.
Dluhy vůči družstvu přecházejí na kupujícího, ale vy za ně po převodu dál ručíte.
Daňový test je 5 let od nabytí podílu. Bydliště 2 roky ani desetiletý test pro nemovitosti se nepoužijí.
Co vlastně prodáváte
Družstevní podíl tvoří práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu. Podle § 736 zákona o obchodních korporacích převodem podílu, se kterým je spojen nájem družstevního bytu, přechází na kupujícího i nájem se všemi právy a povinnostmi. Vlastníkem domu i bytu zůstává družstvo. Proto se nic nezapisuje do katastru, nepodává se návrh na vklad a neplatí se za něj poplatek.
Družstevní byt
- Převádí se družstevní podíl a s ním nájem bytu.
- Vlastníkem zůstává družstvo.
- Smlouva se doručuje družstvu.
- Žádný návrh na vklad ani poplatek katastru.
- Kupující byt nevlastní, takže ho nemůže zastavit bance.
- Daň: osvobození po 5 letech od nabytí podílu.
Byt v osobním vlastnictví
- Převádí se vlastnictví jednotky.
- Kupující se stane vlastníkem zápisem do katastru.
- Návrh na vklad za 2 000 Kč, online 1 600 Kč.
- Kupující může byt zastavit bance.
- Daň: bydliště 2 roky, nebo test 5, či 10 let.
Sklep, komora nebo parkovací stání nemusí být součástí nájmu bytu. Než je uvedete v inzerátu, zjistěte z nájemní smlouvy a od družstva, na jakém základě je užíváte a zda přejdou na kupujícího.
Co si vyžádat od družstva, než podáte inzerát
Kupující i jeho banka se budou ptát na totéž. Připravte si písemně:
- Stanovy družstva a nájemní smlouvu k bytu.
- Doklad o tom, jak a kdy jste podíl nabyli, a potvrzení o výši členského vkladu.
- Předpis měsíčních plateb s rozpisem položek.
- Potvrzení o dluzích, nebo že žádné nemáte.
- Informaci o úvěru, který družstvo splácí, a o části připadající na váš byt.
- Plánované opravy domu a mimořádné příspěvky.
- Jak chce družstvo převod doručit a zda za jeho vyřízení účtuje poplatek.
Převoditelnost podílu v bytovém družstvu nelze omezit ani vyloučit, pokud kupující splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena. Tyto podmínky si přečtěte dřív, než s kupujícím podepíšete rezervaci. Pokud podíl vlastníte společně s manželem nebo ho máte z dědictví, ověřte předem, kdo smlouvu podepisuje.
Anuita a dluhy: co přebírá kupující a za co ručíte vy
S podílem přecházejí na kupujícího všechny vaše dluhy vůči družstvu i dluhy družstva vůči vám, které souvisejí s užíváním bytu. Vy ale podle § 601 odst. 1 za dluhy spojené s podílem dál ručíte. Věta ve smlouvě „vše je vyrovnáno“ vás nechrání. Chrání vás aktuální potvrzení družstva o dluzích a jejich skutečné doplacení.
Obsahuje předpis položku „anuita“? Nechte si od družstva písemně potvrdit, jaký úvěr splácí, kolik z něj připadá na váš byt a do kdy. Kupující tuto částku ponese dál vedle ceny, kterou zaplatí vám, a musí ji znát dřív, než udělá nabídku.
Modelová situace
Družstevní byt 3+1 v Opavě
Cena za podíl je 2 450 000 Kč. Družstvo potvrdilo, že na byt připadá nesplacená část úvěru 180 000 Kč, splácená v měsíčním předpisu, a nedoplatek z vyúčtování služeb 3 500 Kč. Dohodli jste se, že nedoplatek uhradíte před převodem.
| Cena za podíl placená vám | 2 450 000 Kč |
|---|---|
| Část úvěru družstva, kterou bude dál splácet (bez úroků) | 180 000 Kč |
| Kupující celkem zaplatí (bez úroků z úvěru družstva) | 2 630 000 Kč |
| Cena za podíl | 2 450 000 Kč |
|---|---|
| Nedoplatek z vyúčtování, který uhradíte před převodem | −3 500 Kč |
| Odměna za úschovu (podle ceníku, modelově) | −5 000 Kč |
| Na váš účet | 2 441 500 Kč |
Čísla jsou ilustrační. Skutečné částky určí potvrzení družstva a smlouvy. Daň řešte zvlášť.
Smlouva, doručení družstvu a výplata peněz
Smlouvu o převodu družstevního podílu uzavřete písemně, budete ji doručovat družstvu. Podle § 601 odst. 2 je převod vůči družstvu účinný dnem doručení účinné smlouvy, pokud smlouva neurčí pozdější den. Stejný účinek má doručení společného prohlášení vás a kupujícího, že smlouvu uzavřeli. Dokud družstvo nic nedostane, jedná dál s vámi.
Vyžádejte si podklady od družstva
Stanovy, potvrzení o dluzích, předpis plateb, informace o úvěru domu.
před inzerátemOvěřte kupujícího a jeho financování
Splní podmínky stanov pro členství? Má od banky písemně potvrzeno, že koupi podílu financuje?
Podepište rezervaci s podmínkou financování
Určete, co se stane se zálohou, když banka úvěr neposkytne.
Uzavřete smlouvu o převodu a úschově
Cena, vypořádání dluhů, den účinnosti, kdo doručí družstvu a kdy se peníze vyplatí.
Doručte družstvu smlouvu nebo prohlášení
Prokazatelně: proti podpisu, doporučeně, nebo datovou schránkou. Doklad o doručení schovejte.
po podpisu smlouvyÚschova vyplatí cenu
Podle sjednaného dokladu, třeba doručenky nebo potvrzení družstva o převodu. Na zápis v katastru se nečeká.
Předejte byt
Klíče, stavy měřidel a vybavení zapište do předávacího protokolu.
Pozor
Bez doručení družstvu jste vůči němu dál členem a nájemcem vy, i když už máte peníze. Předpis plateb půjde na vás a nezaplacené platby za byt budou dluhem vaším. Doručení proto nenechávejte na ústní domluvě „to tam donesu“.
Jak kupující zaplatí a co s převodem do vlastnictví
Kupující byt ani po převodu nevlastní, takže ho nemůže zastavit bance zápisem do katastru jako byt v osobním vlastnictví. Zákon o spotřebitelském úvěru přitom s úvěry na bydlení spojenými s družstevním podílem počítá; § 117 odst. 3 písm. e) je zmiňuje výslovně. Jaký úvěr a s jakým zajištěním banka poskytne, například se zástavou jiné nemovitosti, zjistí kupující přímo u ní. Před rezervací chtějte písemné potvrzení, že banka financuje koupi podílu právě v tomto družstvu.
Slibujete, že družstvo byt brzy převede do vlastnictví? Uveďte to jen s dokladem: usnesením orgánu družstva, smlouvou nebo jiným dokumentem s podmínkami, termínem a případným doplatkem. Ústní očekávání nebo dlouhodobý plán domu vymahatelný nárok nezakládají. V inzerátu popište doložený stav.
Daň z prodeje družstevního podílu
Družstevní podíl není nemovitost. Nepoužije se proto osvobození bydlištěm ani desetiletý test pro nemovité věci. Družstvo je obchodní korporace a příjem z převodu podílu je osvobozený podle § 4 odst. 1 písm. q) zákona o daních z příjmů, pokud mezi nabytím a převodem uplynulo víc než 5 let. U podílu zděděného po manželovi nebo příbuzném v řadě přímé se lhůta zkracuje o dobu, kdy ho vlastnil zůstavitel. Podíl v obchodním majetku má vlastní výjimky.
Prodáváte dřív? § 4 odst. 1 písm. s) osvobozuje také příjem z převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, pokud se v souvislosti s převodem zruší nájemní smlouva k bytu a peníze použijete na vlastní bytovou potřebu. Platí stejné lhůty a oznámení podle § 4b jako u bytu. Při běžném převodu ale nájem na kupujícího přechází a nezaniká. Zda se výjimka uplatní na váš převod, si proto nechte potvrdit daňovým poradcem.
Oznámení nad 5 milionů
Osvobozený příjem z převodu podílu nad 5 000 000 Kč oznamte finančnímu úřadu do konce lhůty pro daňové přiznání. Výjimka platí jen pro prodej domů, bytových jednotek a dalších nemovitostí zapisovaných do katastru. Převod družstevního podílu mezi ně nepatří. Za neoznámení hrozí pokuta 0,1 %, 10 %, nebo 15 % z neoznámené částky.
Neosvobozený příjem se zdaní jako ostatní příjem: základem je rozdíl mezi příjmem a doloženými výdaji, hlavně cenou, za kterou jste podíl nabyli. Postup výpočtu ukazujeme v článku o daních z prodeje.
Chyby při prodeji družstevního bytu
Kupujícímu slíbíte hypotéku jako u bytu v osobním vlastnictví
Banka kupujícího financování odmítne nebo bude chtít jiné zajištění a koupě se rozpadne.
Jak tomu předejít: chtějte od kupujícího písemné potvrzení banky ještě před rezervací.
Spolehnete se na větu „vše je vyrovnáno“
Za dluhy spojené s podílem po převodu dál ručíte. Družstvo se může obrátit na vás.
Jak tomu předejít: vyžádejte si potvrzení družstva o dluzích k datu převodu a doplaťte, co máte.
Smlouva se družstvu nedoručí
Převod vůči družstvu neúčinkuje a předpis plateb běží dál na vás.
Jak tomu předejít: ve smlouvě určete, kdo a do kdy doručí, a schovejte si doklad.
Počítáte s osvobozením po 2 letech bydlení
Test bydliště platí pro dům a bytovou jednotku, ne pro družstevní podíl. Prodej před uplynutím 5 let může být zdanitelný.
Jak tomu předejít: zjistěte datum nabytí podílu a případně možnost osvobození přes vlastní bytovou potřebu.
Co si připravit a ověřit
Poznámky a označené položky zůstanou jen v otevřené stránce. Pro další práci je stáhněte nebo vytiskněte. Nevkládejte jména a kontakty zájemců.
Další otázky k prodeji družstevního bytu
Může družstvo převod odmítnout?
Převoditelnost podílu v bytovém družstvu nelze omezit ani vyloučit, pokud kupující splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena. Přečtěte si je předem a smlouvu družstvu prokazatelně doručte.
Ručím po prodeji za dluhy kupujícího?
Ručíte za dluhy spojené s podílem. Proto chtějte k datu převodu potvrzení družstva o dluzích a své dluhy doplaťte. Ze smluvní věty „kupující přebírá vše“ zánik ručení neplyne.
Platí se při prodeji družstevního bytu poplatek katastru?
Ne. Převod podílu se do katastru nezapisuje, takže se nepodává návrh na vklad. Družstvo může mít vlastní poplatek za vyřízení převodu; zeptejte se na něj.
Vlastním podíl 3 roky. Zaplatím daň?
Pokud nejde o dědictví po manželovi nebo příbuzném v řadě přímé, pětiletý test nesplníte. Osvobození pak může přinést jen § 4 odst. 1 písm. s): peníze použijete na vlastní bytovou potřebu a v souvislosti s převodem se zruší nájemní smlouva k bytu. Ověřte ho s daňovým poradcem.
Zdroje a stav kontroly
- Zákon o obchodních korporacích, § 736: převod podílu v bytovém družstvuPřevoditelnost nelze omezit, splňuje-li nabyvatel podmínky stanov; s podílem přechází nájem a dluhy mezi převodcem a družstvem související s užíváním bytu.
- Zákon o obchodních korporacích, § 595 až § 601: družstevní podílPojem podílu; převodce ručí za dluhy spojené s podílem; účinky vůči družstvu doručením účinné smlouvy nebo společného prohlášení.
- Zákon o obchodních korporacích, § 1Obchodními korporacemi jsou obchodní společnosti a družstva.
- Zákon o daních z příjmů, § 4 odst. 1 písm. q) a s)Osvobození převodu podílu v obchodní korporaci po 5 letech, zápočet doby zůstavitele; osvobození převodu členských práv při zrušení nájmu a vlastní bytové potřebě.
- Zákon o daních z příjmů, § 4b: vlastní bytová potřebaLhůta použití peněz do konce následujícího roku a oznámení do lhůty pro přiznání.
- Finanční správa: oznámení o osvobozených příjmechOsvobozené příjmy nad 5 000 000 Kč se oznamují; výjimka jen pro prodej nemovitostí zapisovaných do katastru (§ 4 odst. 1 písm. a), b), s)); pokuty 0,1 %, 10 % a 15 %.
- Zákon o spotřebitelském úvěru, § 117 odst. 3 písm. e)Zákon počítá s úvěry na bydlení, jejichž účel se týká družstevního podílu v bytovém družstvu.
Podklady zkontrolovány 30. října 2026. Lidská odborná revize této verze dosud není doložena. U konkrétního obchodu je třeba posoudit jeho dokumenty a okolnosti.
Redakční pravidla