Obsah stránky · 10 částí
Krátce
Fyzická osoba neplatí daň z příjmů z prodeje rodinného domu nebo bytu, ve kterém měla bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Osvobozený je i prodej nemovitosti, od jejíhož nabytí uplynulo víc než 5 let (nabytí do 31. 12. 2020), u nabytí od 1. 1. 2021 víc než 10 let. Jinak pomůže použití peněz na vlastní bytovou potřebu, které musíte oznámit finančnímu úřadu. Když nic z toho neplatí, zdaňuje se příjem po odečtení doložených výdajů. Daň z nabytí nemovitých věcí už neplatí nikdo.
Nemovitost nabytá do konce roku 2020 dnes pětiletý test splňuje. U nabytí od roku 2021 platí deset let.
Bydliště 2 roky bezprostředně před prodejem osvobodí dům nebo byt bez ohledu na dobu vlastnictví.
Když osvobození nevyjde, zdaňuje se příjem minus doložené výdaje, ne celá kupní cena.
Které daně a poplatky se prodeje týkají
| Daň nebo poplatek | Kdo a kdy platí |
|---|---|
| Daň z příjmů | Prodávající, jen když příjem není osvobozený. Přizná ho za rok, ve kterém peníze dostal. |
| Daň z nemovitých věcí | Ten, kdo je vlastníkem 1. ledna, a to za celý rok. |
| Daň z nabytí nemovitých věcí | Nikdo. Zrušil ji zákon č. 386/2020 Sb., a to i pro vklady provedené od prosince 2019. |
| Poplatek za návrh na vklad | 2 000 Kč za návrh, online 1 600 Kč. Je to správní poplatek, ne daň. |
Článek se týká soukromého prodeje fyzickou osobou. Nemovitost v obchodním majetku, prodej s DPH nebo prodej firmy, která nemovitost vlastní, potřebuje posouzení daňovým poradcem. Poplatek za vklad a způsob podání rozebíráme v článku o návrhu na vklad.
Kdy daň z prodeje neplatíte
Osvobození upravuje § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona o daních z příjmů. Stačí splnit jeden z důvodů v tabulce.
| Vaše situace | Kdy je příjem osvobozený |
|---|---|
| Rodinný dům nebo bytová jednotka, ve které jste bydleli | Bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Doba vlastnictví nehraje roli. |
| Totéž, ale bydleli jste tam kratší dobu | Jen pokud peníze použijete na vlastní bytovou potřebu. |
| Jakákoli nemovitost nabytá do 31. 12. 2020 | Od nabytí uplynulo víc než 5 let. Při prodeji v roce 2026 tedy splněno. |
| Jakákoli nemovitost nabytá od 1. 1. 2021 | Od nabytí uplynulo víc než 10 let, nebo peníze použijete na vlastní bytovou potřebu. |
Pětiletý a desetiletý režim podle data nabytí vysvětluje i Finanční správa. U koupě je dnem nabytí den, kdy návrh na vklad došel na katastr, protože k němu se vracejí účinky zápisu. Datum podpisu smlouvy to není.
U testu bydliště platí, že jednotka nesmí zahrnovat jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru; osvobozený je i související pozemek. Rozhoduje, kde jste skutečně bydleli. Osvobození musíte umět doložit, proto vedle trvalého pobytu schovejte třeba vyúčtování energií. Zdědili jste nemovitost po manželovi nebo příbuzném v řadě přímé? Do 5 či 10 let se započítá i doba, kdy ji prokazatelně vlastnil zůstavitel. Lhůtu nepřeruší ani vypořádání společného jmění manželů nebo rozdělení domu na jednotky. Nemovitost, která byla v obchodním majetku, má přísnější pravidla.
Peníze na další bydlení: vlastní bytová potřeba
Když nesplníte bydliště ani časový test, může příjem osvobodit jeho použití na vlastní bytovou potřebu. Co se za ni považuje, vyjmenovává § 4b zákona o daních z příjmů. Patří sem hlavně koupě nebo výstavba bytu či rodinného domu, koupě pozemku, na kterém do 4 let začnete stavět, a údržba nebo změna stavby bytu či domu. Počítá se i splacení úvěru, který jste na takovou potřebu použili. Zda se to týká i hypotéky na prodávaný byt, si nechte posoudit daňovým poradcem. Peníze mají jít na vaše bydlení; u bytu na pronájem nebo chaty počítejte s tím, že osvobození nemusí projít.
Peníze musíte použít nejpozději do konce roku následujícího po roce, kdy jste je dostali. Započítá se i výdaj z roku bezprostředně předcházejícího. Získání peněz oznamte finančnímu úřadu do konce lhůty pro daňové přiznání za rok, kdy jste je dostali. Použijete jen část? Osvobozená je jen ta část, zbytek se zdaní. Když podmínku nesplníte, příjem zdaníte v přiznání za rok následující po roce prodeje.
Modelová situace
Byt prodaný po roce a půl bydlení, peníze na nový dům
Byt jste koupili v březnu 2022 a bydleli v něm rok a půl. Prodáváte v červnu 2026 za 4 200 000 Kč, desetiletý test ani bydliště 2 roky nesplňujete. V dubnu 2027 kupujete rodinný dům, ve kterém budete bydlet, a zaplatíte za něj celou částku z prodeje.
| Příjem z prodeje bytu (červen 2026) | 4 200 000 Kč |
|---|---|
| Použito na koupi domu (duben 2027) | 4 200 000 Kč |
| Osvobozený příjem | 4 200 000 Kč |
Termíny: získání peněz oznámíte v lhůtě pro přiznání za rok 2026. Peníze musíte použít do 31. 12. 2027. Kdybyste dům koupili až v roce 2028, zdanili byste příjem v přiznání za rok 2027.
Čísla jsou ilustrační. Při použití jen části peněz nebo při splácení úvěru si nechte výpočet udělat daňovým poradcem.
Co a do kdy oznámit finančnímu úřadu
Existují dvě různá oznámení a nezaměňujte je. První se týká vlastní bytové potřeby: podle § 4b odst. 3 oznamujete získání peněz vždy, když osvobození stavíte na tomto důvodu, bez ohledu na částku. Lhůta končí s lhůtou pro daňové přiznání za rok, kdy jste peníze dostali.
Druhé je oznámení osvobozených příjmů nad 5 000 000 Kč podle § 38v, posuzované u každého příjmu zvlášť. Na osvobozený prodej rodinného domu, bytu nebo jiné nemovitosti zapsané v katastru (§ 4 odst. 1 písm. a), b) a s)) se nevztahuje. Kdo ho jinak nepodá, platí pokutu: 0,1 % neoznámené částky při opožděném oznámení bez výzvy, 10 % po výzvě a 15 %, když nesplní povinnost ani pak.
Pozor u družstevního bytu
Prodej družstevního podílu není prodej nemovitosti zapsané v katastru. Příjem nad 5 000 000 Kč osvobozený po pěti letech držení podílu proto oznámit musíte, jinak hrozí pokuta až 15 %. Podrobnosti najdete v článku o prodeji družstevního bytu.
Když osvobození nevyjde: jak se počítá základ daně
Neosvobozený příjem z prodeje je ostatním příjmem podle § 10 zákona o daních z příjmů. Zdaňuje se rozdíl mezi příjmem a prokazatelnými výdaji. Odečíst můžete cenu, za kterou jste nemovitost prokazatelně nabyli, doložené výdaje na technické zhodnocení, opravy a údržbu a výdaje související s prodejem. U zděděné nebo darované nemovitosti se výdaj určuje zvlášť podle ocenění ke dni nabytí. Vlastní práci jako výdaj nepočítejte. Výdaje převyšující příjem nevytvoří ztrátu, kterou byste odečetli od jiných příjmů.
Splácení hypotéky výdajem není. Výdajem je cena, za kterou jste nemovitost koupili, ať jste ji platili z úvěru, nebo z úspor. Daň zaplatíte s přiznáním za rok, ve kterém jste peníze dostali. Do té doby si z ceny odložte rezervu.
Modelová situace
Byt bez bydliště prodaný po pěti letech
Byt jste koupili v září 2021 za 3 400 000 Kč. Bydlela v něm dcera, vy jste tam bydliště neměli a peníze na další bydlení nepoužijete. Prodáváte v říjnu 2026 za 4 300 000 Kč, desetiletý test tedy nesplňujete.
| Příjem z prodeje | 4 300 000 Kč |
|---|---|
| Cena, za kterou jste byt prokazatelně koupili | −3 400 000 Kč |
| Výměna oken a oprava koupelny podle faktur | −210 000 Kč |
| Výdaje na prodej (energetický průkaz, inzerce, ověření podpisů) | −14 000 Kč |
| Dílčí základ daně podle § 10 | 676 000 Kč |
Daň z této částky se vypočte v přiznání za rok 2026 spolu s vašimi dalšími příjmy, podle sazeb § 16 zákona. Hypotéka, kterou z ceny doplatíte, na výpočtu nic nemění.
Čísla jsou ilustrační. Konečnou daň určí přiznání; nechte si ho připravit daňovým poradcem.
Daň z nemovitých věcí v roce prodeje a po něm
Daň se stanoví podle stavu k 1. lednu. Kdo byl vlastníkem 1. ledna, platí daň za celý rok, i když v březnu prodal. Pokud si část vyrovnáte s kupujícím, je to soukromá dohoda; finanční úřad daň nerozdělí.
Kupující podá přiznání do 31. ledna následujícího roku. Vy po prodeji poslední nemovitosti v obvodu finančního úřadu oznámíte do 31. ledna, že už nejste poplatníkem. Zůstávají vám tam jiné nemovitosti? Podáte do stejného dne dílčí přiznání se změnou. Pro vklad, o kterém do konce roku nebylo rozhodnuto, má § 13a zvláštní lhůtu.
Z praxe
Návrh na vklad podáte 15. prosince 2026, zapsáno je 20. ledna 2027. Účinky zápisu se vracejí ke dni podání, takže k 1. 1. 2027 je vlastníkem kupující a daň za rok 2027 platí on. Přiznání podá do konce třetího měsíce po měsíci zápisu, tedy do 30. dubna 2027. Vy platíte daň za celý rok 2026.
Jak postupovat krok za krokem
Zjistěte datum nabytí
U koupě den, kdy návrh na vklad došel na katastr. U dědictví rozhodnutí soudu, u daru darovací smlouvu a vklad.
před inzerátemOvěřte bydliště
Bydleli jste v domě nebo bytě 2 roky bezprostředně před prodejem? Připravte doklady.
Spočítejte časový test
Nabytí do roku 2020: 5 let, dnes splněno. Nabytí od roku 2021: 10 let, u dědictví v přímé řadě včetně doby zůstavitele.
Zvažte vlastní bytovou potřebu
Pokud plánujete další bydlení, ohlídejte termín použití peněz a oznámení.
do konce následujícího rokuKdyž nic neplatí, spočítejte základ
Shromážděte doklady výdajů a podejte přiznání za rok, kdy jste peníze dostali.
v lhůtě pro přiznáníVyřešte daň z nemovitých věcí
Oznámení nebo dílčí přiznání podejte do 31. ledna roku po prodeji.
do 31. ledna
Chyby u daně z prodeje
Pětiletý test u nemovitosti koupené od roku 2021
Prodej po pěti letech bez bydliště a bez použití peněz na bydlení je zdanitelný. Kdo s tím nepočítá, nemá na daň rezervu.
Jak tomu předejít: u nabytí od 1. 1. 2021 počítejte deset let.
Datum podpisu místo data účinků vkladu
U prodeje na hraně lhůty rozhoduje každý den a podpis smlouvy může být o týdny dřív než podání návrhu.
Jak tomu předejít: zjistěte z listu vlastnictví nebo vyrozumění katastru, kdy byl návrh podán.
Chybějící oznámení u vlastní bytové potřeby
Peníze jste do bydlení dali, ale finančnímu úřadu jste nic neoznámili.
Jak tomu předejít: oznámení podejte do lhůty pro přiznání za rok prodeje, i když přiznání jinak nepodáváte.
Splacená hypotéka jako výdaj
Odečtením dluhu místo kupní ceny vyjde základ daně špatně.
Jak tomu předejít: odečtěte cenu, za kterou jste nemovitost koupili, a doložené výdaje, ne úvěr.
Co si připravit a ověřit
Poznámky a označené položky zůstanou jen v otevřené stránce. Pro další práci je stáhněte nebo vytiskněte. Nevkládejte jména a kontakty zájemců.
Další otázky k daním z prodeje
Zdědil jsem byt po rodiči. Počítá se i doba, kdy ho vlastnil on?
Ano. U dědictví po manželovi nebo příbuzném v řadě přímé se pětiletý i desetiletý test zkracuje o dobu, kdy nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel. U daru tuto možnost zákon nestanoví.
Prodávám byt za víc než 5 milionů. Musím to oznamovat?
Osvobozený prodej bytu, domu nebo jiné nemovitosti zapsané v katastru se podle § 38v neoznamuje. Pokud ale osvobození stavíte na vlastní bytové potřebě, oznámení podle § 4b podat musíte, a to bez ohledu na částku.
Platí pro osvobození limit 40 milionů Kč?
U prodeje nemovitostí ne. Limit z konsolidačního balíčku se od roku 2025 týkal cenných papírů a obchodních podílů. Od 1. 1. 2026 byl pro ně zrušen a zůstal jen u kryptoaktiv.
Odečtu od ceny hypotéku, kterou při prodeji splatím?
Ne. Výdajem je cena, za kterou jste nemovitost koupili, a doložené výdaje na opravy, zhodnocení a prodej. Doplacení úvěru je splácení dluhu.
Kdo platí daň z nemovitých věcí za rok, kdy jsem prodal?
Vy, pokud jste byli vlastníkem 1. ledna. Kupující ji platí až od dalšího roku. Případné vyrovnání mezi vámi je soukromá dohoda.
Zdroje a stav kontroly
- Finanční správa: zrušení daně z nabytíZákon č. 386/2020 Sb. zrušil daň z nabytí nemovitých věcí, včetně vkladů provedených od prosince 2019.
- Zákon o daních z příjmů, § 4 odst. 1 písm. a), b) a odst. 2Bydliště 2 roky (jednotka jen s garáží, sklepem či komorou), test 10 let, zápočet doby zůstavitele, vlastní bytová potřeba, obchodní majetek.
- Finanční správa: časový test 5 nebo 10 letNabytí do 31. 12. 2020 test 5 let, od 1. 1. 2021 test 10 let; použití prostředků do konce následujícího roku; částečné použití.
- Zákon o daních z příjmů, § 4b: vlastní bytová potřebaVýčet bytových potřeb, lhůta použití, oznámení do lhůty pro přiznání, zdanění v následujícím roce při nesplnění.
- Finanční správa: oznámení o osvobozených příjmechHranice 5 000 000 Kč u každého příjmu, výjimka pro § 4 odst. 1 písm. a), b), s), pokuty 0,1 %, 10 % a 15 %.
- Zákon o daních z příjmů, § 10: výdaje při zdanitelném prodejiNeosvobozený příjem se snižuje o prokazatelné výdaje: nabývací cenu, technické zhodnocení, opravy, údržbu a výdaje na prodej.
- Finanční správa: spojená verze ZDP po konsolidačním balíčkuLimit 40 000 000 Kč (§ 4 odst. 3, od 1. 1. 2025) se vztahoval na podíly v obchodních korporacích a cenné papíry, ne na nemovitosti.
- Finanční správa: daňové novinky pro rok 2026Od 1. 1. 2026 zrušen limit 40 milionů Kč pro cenné papíry a obchodní podíly; u kryptoaktiv zůstává.
- Zákon o dani z nemovitých věcí, § 13a a § 13bDaň podle stavu k 1. lednu, přiznání a oznámení do 31. ledna, zvláštní lhůta u vkladu nerozhodnutého do konce roku.
- Katastrální zákon, § 10: účinky zápisuÚčinky vkladu nastávají k okamžiku, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu.
- Zákon o správních poplatcích, položka 120Poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad, sleva 20 % u elektronického formuláře podle § 9.
Podklady zkontrolovány 30. října 2026. Lidská odborná revize této verze dosud není doložena. U konkrétního obchodu je třeba posoudit jeho dokumenty a okolnosti.
Redakční pravidla