Obsah stránky · 7 částí

Krátce

Slovník vysvětluje 45 pojmů, na které narazíte v inzerátu, ve výpisu z katastru, ve smlouvě s realitní kanceláří, v kupní smlouvě a při placení daní. U každého najdete stručný význam, na co si dát pozor a odkaz na podrobnější stránku nebo na zákon. Stručná definice nenahradí posouzení vaší konkrétní smlouvy.

01

Nabídková cena v inzerátu není cena, za kterou se prodalo. Skutečné ceny eviduje katastr.

02

Výpis z katastru čtěte po částech: vlastníci jsou v části A, omezení v části C.

03

U smluv rozhoduje jejich znění. Pojem ze slovníku vám pomůže položit správnou otázku advokátovi.

Cena a inzerce

Nabídková cena
Částka, za kterou prodávající nemovitost nabízí. Neříká, za kolik se prodalo; přehled cen sestavený z inzerátů ukazuje opět jen nabídkové ceny. Než ji změníte, přečtěte si článek makléř navrhuje snížit cenu.
Cenové údaje z katastru
Ceny, které katastr eviduje z nabývacích listin od 1. 1. 2014. Jeden údaj může zahrnovat několik nemovitostí převedených společně, proto ověřte, co přesně obsahuje. Výstup popisuje ČÚZK.
Obvyklá cena
Pojem zákona o oceňování majetku: cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Liší se od mimořádné ceny, do které se promítly mimořádné okolnosti trhu nebo osobní poměry prodávajícího či kupujícího.
Tržní hodnota
Odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek ke dni ocenění směněn mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím. Definuje ji § 2 zákona o oceňování majetku.
Odhad a znalecký posudek
Odhad ceny zpracuje například makléř nebo odhadce banky. Znalecký posudek vypracuje znalec zapsaný v seznamu znalců Ministerstva spravedlnosti, který najdete na seznat.justice.cz. U obou se zeptejte, k jakému účelu a ke kterému dni vznikly.
Zhlédnutí inzerátu
Počet ve statistice portálu. Na Sreality se zhlédnutí počítají jednou denně a soukromý inzerent je vidí v denním přehledu od vystavení inzerátu. Číslo neříká, kolik různých lidí inzerát vidělo. Jak si vyžádat vysvětlení od makléře, ukazuje vzor žádosti o report.
Reakce, poptávka
Kontakt od zájemce: zpráva, e-mail nebo telefonát. Jeden člověk se může ozvat víckrát, proto nové zájemce počítejte zvlášť. Když reakce nepřicházejí, pokračujte článkem inzerát bez odezvy.
Uskutečněná prohlídka
Prohlídka, která skutečně proběhla; domluvený nebo zrušený termín evidujte zvlášť. Počet prohlídek sám nevysvětlí, proč zájemci nekoupili. K tomu slouží postup pro prohlídky bez nabídky.
Nabídka kupujícího
Konkrétní částka a podmínky od zájemce: způsob financování, termín, požadavky. Projev zájmu bez částky nabídka není. Jak nabídku převést do závazku, řeší článek o rezervační smlouvě.
Období vyhodnocení
Úsek od jednoho data do druhého, ke kterému patří vaše čísla. Zhlédnutí za měsíc a prohlídky za týden nelze porovnat. Čísla za stejné období zadáte do vyhodnocení prodeje.
Historie změn inzerátu
Záznam úprav nabídky. Sreality ho u inzerátu vedou v položce Historie; nejde o statistiku návštěvnosti. Když změníte cenu i fotografie najednou, z odezvy nepoznáte, co zabralo.

Katastr a vlastnictví

Katastr nemovitostí
Evidence nemovitostí a práv k nim, kterou vedou katastrální úřady. Vybrané údaje o parcelách, stavbách, jednotkách a stavu řízení zjistíte bez registrace a zdarma v Nahlížení do katastru. Technický stav stavby z něj nevyčtete.
List vlastnictví (výpis z katastru)
Část A uvádí vlastníky a podíly, část B nemovitosti a část B1 práva k cizím nemovitostem. V části C jsou omezení jako zástavy a břemena, v části D technické zápisy a v části E nabývací listiny. Výpis v PDF z dálkového přístupu nese elektronickou značku ČÚZK. Co dalšího připravit, najdete v přehledu dokumentů.
Plomba
Písmeno P u nemovitosti: probíhá řízení, které se jí týká, například vklad nového vlastníka. Katastrální úřad ji vyznačí nejpozději následující pracovní den po podání a informuje o tom vlastníka. Plomba, o které nic nevíte, je důvod okamžitě zjistit, co se podalo.
Sledování změn
Služba ČÚZK, která vás upozorní na změny u nemovitostí, kde jste zapsáni jako vlastník nebo oprávněný, například na plombu. Pro nejvýše 20 nemovitostí je bez poplatku.
Nabývací titul
Listina, na jejímž základě vlastnictví vzniklo: kupní nebo darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví. Výpis ji uvádí v části E. Datum nabytí potřebujete i k posouzení daně z příjmů.
Věcné břemeno (služebnost)
Omezení, kvůli kterému vlastník musí ve prospěch jiného něco trpět nebo se něčeho zdržet, například průchodu nebo vedení sítí přes pozemek (§ 1257 občanského zákoníku). Zapisuje se vkladem a ve výpisu ho najdete v části C. Kupujícímu ho uveďte předem.
Zástavní právo
Zajišťuje dluh: když dlužník nezaplatí, věřitel se může uspokojit z výtěžku zpeněžení zástavy (§ 1309 občanského zákoníku). K nemovitosti v katastru vzniká zápisem. Typicky ho má banka, která poskytla hypotéku; postup při prodeji popisuje článek prodej s hypotékou.
Předkupní právo
Právo, aby vám vlastník nabídl věc ke koupi dřív než jiným. Smluvní předkupní právo se zapisuje do katastru vkladem. Zákonné předkupní právo mají spoluvlastníci po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví, pokud vzniklo například děděním; neplatí při převodu na spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé (§ 1124).
Spoluvlastnický podíl
Vyjadřuje míru účasti spoluvlastníka na právech a povinnostech k celé věci, ne konkrétní místnost. Se svým podílem můžete nakládat, ale ne na újmu ostatních spoluvlastníků. Prodej zděděného podílu rozebírá článek dědictví a spoluvlastnický podíl.
Společné jmění manželů
V záležitostech, které nelze považovat za běžné, jedná jeden manžel se souhlasem druhého; jinak se druhý může dovolat neplatnosti (§ 714 občanského zákoníku). Když nemovitost patří do společného jmění, počítejte s podpisem nebo souhlasem obou. Jedno jméno na výpisu na tuto otázku nemusí stačit; ověřte ji s autorem smlouvy. Prodej při rozvodu popisujeme v článku Prodej nemovitosti při rozvodu.
Družstevní podíl
U družstevního bytu převádíte podíl v bytovém družstvu spojený s nájmem bytu. Na nabyvatele přechází nájem i dluhy převodce vůči družstvu související s užíváním bytu (§ 736 zákona o obchodních korporacích). Postup popisuje článek prodej družstevního bytu.
Poznámka v katastru
Zápis důležité informace, například o exekučním příkazu, žalobě, předběžném opatření nebo zákazu nakládat s nemovitostí. U osoby se zapisuje třeba vyrozumění o exekuci nebo rozhodnutí o úpadku. Co poznámka znamená pro prodej, rozebírá článek prodej v exekuci.

Smlouvy, platby a převod

Rezervační smlouva
Zákon ji samostatně neupravuje, o jejím účinku rozhoduje obsah. Může jít o pouhou rezervaci u kanceláře, nebo o smlouvu o smlouvě budoucí se závazkem obou stran. Co ověřit před podpisem, popisuje článek o rezervační smlouvě.
Smlouva o smlouvě budoucí
Nejméně jedna strana se zavazuje uzavřít budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán aspoň obecně, a to po výzvě v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku. Povinnost zaniká, když oprávněná strana včas nevyzve (§ 1785 až § 1788 občanského zákoníku).
Kupní smlouva na nemovitost
Musí mít písemnou formu. Kupující se stane vlastníkem vkladem do katastru, s účinky k okamžiku, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu. Na co se ve smlouvě zaměřit, popisuje článek kupní smlouva.
Úředně ověřený podpis
Ověření pravosti podpisu, například u notáře. Nejsou-li podpisy na soukromé vkladové listině úředně ověřené, musí se jejich pravost prokázat do 30 dnů od podání návrhu, jinak katastrální úřad řízení zastaví (§ 7 katastrálního zákona).
Advokátní úschova
Advokát přijme peníze na zvláštní účet úschovy a vyplatí je po splnění podmínek ze smlouvy. Před složením peněz máte dostat písemnou smlouvu o úschově, potvrzení banky o účtu a potvrzení z Elektronické knihy úschov. Při zpronevěře poskytuje garanční fond ČAK za zákonných podmínek odškodnění, u kupní ceny nemovitosti pro bydlení až 5 000 000 Kč na úschovu (ČAK).
Notářská úschova
Notář sepíše protokol o úschově s podmínkami vydání peněz a pro každou úschovu vede samostatný notářský účet. Peníze vyplatí po splnění podmínek, například po zápisu kupujícího do katastru (Portál veřejné správy). Srovnání možností najdete v článku úschova kupní ceny.
Návrh na vklad
Podání, kterým zahájíte řízení o zápisu práva do katastru. Správní poplatek je 2 000 Kč za každý návrh; při online podání přes aplikaci ČÚZK s přihlášením Identitou občana o 20 % méně. Vklad úřad povolí nejdříve po 20 dnech od odeslání informace vlastníkům. Podrobnosti v článku návrh na vklad.
Skrytá vada
Vada, kterou kupující při běžné prohlídce nemohl zjistit. Skrytou vadu stavby musí kupující vytknout do pěti let od nabytí, jinak se prodávající může bránit námitkou (§ 2129 občanského zákoníku). Známé vady proto pište do smlouvy.
Předávací protokol
Zápis o předání nemovitosti: datum, stavy měřidel, počet klíčů, ponechané vybavení a zjištěné závady. Podepisují ho obě strany a slouží jako podklad pro přepis energií i pro případný spor.

Spolupráce s realitní kanceláří

Smlouva o realitním zprostředkování
Musí být písemná a obsahovat označení nemovitosti, cenu a výši provize, případně způsob jejich určení; jinak je neplatná a dovolat se toho může jen klient. Nesmí být ve stejné listině jako kupní smlouva. Zájemci o koupi nebo nájem předá makléř nejpozději při podpisu výpis z katastru ne starší než 3 pracovní dny. Vůči prodávajícímu tuto povinnost zákon nemá (§ 9 až § 15 zákona o realitním zprostředkování).
Výhradní zprostředkování
Ujednání, které omezuje vaše právo využít pro stejnou nemovitost jiného zprostředkovatele, případně i prodat bez součinnosti kanceláře. Se spotřebitelem ho lze sjednat nejdéle na 6 měsíců; prodloužit nejdříve 30 dnů před koncem (§ 17). Co dělat s vlastním kupcem, popisuje článek výhradní smlouva a vlastní kupec.
Provize
Odměna kanceláře. Je splatná nejdříve dnem uzavření kupní smlouvy, ledaže smlouva s poučením určí jinak; záloha smí u spotřebitele činit nejvýše dvě třetiny provize (§ 19). Makléř vám musí sdělit i provizi, kterou má u stejné nemovitosti sjednanou s třetí osobou. Procento z cizí nabídky není obecnou sazbou.
Výpovědní doba
U smlouvy na dobu neurčitou smí výpovědní doba vůči spotřebiteli činit nejvýše 1 měsíc (§ 18). Konec výhradnosti a konec smlouvy jsou dvě různá data; ověřte obě.
Report od makléře
Přehled toho, co se s nabídkou dělo: kde byla zveřejněná, čísla z portálů, zájemci, prohlídky, nabídky a zpětná vazba. Zákon jeho podobu nepředepisuje, rozhoduje smlouva. Vzor žádosti najdete v nástroji report od makléře.

Daně, poplatky a povinné doklady

Osvobození od daně z příjmů
Příjem z prodeje je osvobozený, pokud jste v bytě nebo domě bydleli aspoň dva roky těsně před prodejem. Druhou možností je časový test: od nabytí uplynulo víc než deset let. U nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 platí pět let. Podrobnosti v článku daně a poplatky.
Vlastní bytová potřeba
Když podmínky osvobození nesplníte, může být příjem osvobozený, pokud peníze použijete na vlastní bydlení, například na koupi bytu nebo splacení úvěru na něj. Osvobozená je jen použitá částka a prodej musíte oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání přiznání (Finanční správa).
Daň z nemovitých věcí
Roční daň vyměřovaná podle stavu k 1. lednu. Za rok prodeje ji platí ten, kdo byl k 1. lednu vlastníkem; kupující podává přiznání zpravidla do 31. ledna následujícího roku.
Daň z nabytí nemovitých věcí
Byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. Neplatí se v případech, kdy právní účinky vkladu vznikly 26. 9. 2020 a později. Dnes ji tedy neplatí kupující ani prodávající.
PENB (průkaz energetické náročnosti budovy)
Při prodeji budovy nebo jednotky ho předložíte zájemci před uzavřením smlouvy, předáte kupujícímu nejpozději při podpisu a jeho třídu uvedete v inzerci. Platí 10 let od vyhotovení, dřív skončí po větší změně budovy nebo změně vytápění, chlazení či přípravy teplé vody (§ 7a zákona o hospodaření energií). Hodnotí budovu při typickém užívání, ne účty konkrétní domácnosti.
Potvrzení o dluzích (SVJ)
Při prodeji bytové jednotky doložíte kupujícímu potvrzením správce domu, jaké dluhy spojené se správou domu na něj přecházejí. Za dluhy, které na kupujícího přejdou, prodávající ručí (§ 1186 občanského zákoníku).

Úvěry a hypotéka

Vyčíslení zůstatku úvěru
Písemný údaj banky, kolik musíte zaplatit k určitému dni, aby byl úvěr splacen. Při prodeji z něj vychází část kupní ceny, která jde rovnou bance. Vyžádejte si ho k předpokládanému dni platby; postup popisuje článek prodej s hypotékou.
Předčasné splacení hypotéky
Při splacení během fixace smí banka požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Od 1. 9. 2024 je zákon počítá jako součet administrativních nákladů (nejvýše 1 000 Kč) a rozdílu mezi smluvním a referenčním úrokem. Stanoví také stropy a případy bez náhrady (§ 117 a § 117a zákona o spotřebitelském úvěru). U dříve sjednaných úvěrů se nová pravidla použijí od nového fixačního období, které začalo po 1. 9. 2024 (ČNB). Částku k datu prodeje vám vyčíslí banka.

Otázky a odpovědi

Stejný výraz je v mé smlouvě použitý jinak. Z čeho vycházet?

Ze znění smlouvy a okolností jejího uzavření. Slovník vám pomůže pochopit obecný význam a položit správnou otázku; výklad konkrétní smlouvy patří advokátovi.

Jaký je rozdíl mezi rezervační smlouvou a smlouvou o smlouvě budoucí?

Rezervační smlouvu zákon samostatně neupravuje a její účinek závisí na obsahu. Smlouva o smlouvě budoucí je upravená v občanském zákoníku: zavazuje uzavřít kupní smlouvu po výzvě v ujednané lhůtě. Rezervace může mít podobu obojího.

Kde zjistím, za kolik se prodávaly nemovitosti v okolí?

Katastr eviduje ceny z nabývacích listin od roku 2014 a ČÚZK je poskytuje jako výstup Cenové údaje. Podmínky přístupu a poplatky ověřte na stránkách ČÚZK. Ceny z inzerátů jsou jen nabídkové.

Znamená vyšší počet zhlédnutí víc kupujících?

Ze samotného počtu to nepoznáte. Ověřte, co číslo měří a za jaké období, a porovnejte ho s počtem různých zájemců, prohlídek a nabídek.

Zdroje a stav kontroly

Podklady zkontrolovány 30. října 2026. Lidská odborná revize této verze dosud není doložena. U konkrétní smlouvy nebo daňové otázky se obraťte na advokáta, notáře nebo daňového poradce.

Jak vznikají texty na tomto webu